Gli edifici con fabbricati in costruzione possono beneficiare della maxi-detrazione del 110%?

Le regole generali per accedere al Superbonus 110%, escludono la possibilità di beneficiare dell’incentivo per gli edifici con fabbricati in costruzione accatastati in categoria F/3. 

Tuttavia, tale disposizione non è del tutto chiara. La legge di Bilancio 2021 ha infatti introdotto alcune modifiche che consentirebbero di accedere al beneficio per gli interventi legati all’efficientamento energetico anche senza presentare l’APE. Questa disposizione sarebbe valida solo in alcuni casi particolari ovvero quelli per gli edifici privi di tetto di copertura, o di uno o più muri perimetrali.

Ad un primo esame dunque questa nuova disposizione sembra includere anche gli edifici con fabbricati in costruzione nella maxi-detrazione. In realtà però non è proprio così.

Sebbene questo sia un punto ancora da chiarire del tutto, l’Agenzia delle Entrate, continua ad escludere le unità catastale F/3 dalle strutture ammesse al Superbonus. Anche la recente risposta n. 174 del 16 marzo 2021 infatti va in questa direzione.

Se quindi ti stai chiedendo se gli edifici con fabbricati in costruzione possano rientrare nel Superbonus 110% allora sei nel posto giusto per scoprire la risposta quindi… continua a leggere!

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L’interpello sugli edifici in costruzione all’Agenzia delle Entrate

La risposta n.174 del 16 marzo 2021 ha sostanzialmente cercato di rispondere alla seguente domanda posta un istante:  “È possibile che un condominio possa accedere al Superbonus 110% se nel complesso sono presenti unità immobiliari accatastate in F/3?”

L’interpello posto in essere dall’istante riguarda infatti un condominio composto da 18 appartamenti e 3 magazzini in tutto. Di questi 18 appartamenti, al momento della presentazione dell’interpello 5 figuravano accatastati come edifici in costruzione.

Il condominio chiedeva dunque di chiarire i seguenti punti:

1. La presenza di tali fabbricati in costruzione esclude per tutto il codominio la possibilità di accedere al beneficio?
2. Le unità in F/3 sono da calcolare nella spesa complessiva ammissibile per accedere al bonus 110%?
3. In caso di accesso al beneficio è possibile eseguire lavori trainati anche sulle unità in fase di costruzione?

Si al superbonus ma solo per gli edifici “esistenti”

L’Agenzia delle entrate nella risposta in questione si sofferma su alcune disposizioni ben precise.

In particolare, ricorda che gli interventi di coibentazione termica devono interessare almeno il 25% della superficie disperdente lorda del condominio. Il calcolo di questo 25% dovrebbe riguardare l’intero edificio in sé. Questo significa quindi che non si devono tenere conto delle distinzioni tra unità riscaldate e non riscaldate.

Nel caso sottoposto all’agenzia dall’istante in questione dunque si devono includere in tale percentuale anche gli immobili non funzionalmente indipendenti. Tuttavia esiste anche una condizione che questi immobili devono rispettare per poter accedere alla maxi-detrazione: devono essere identificati come “esistenti” e devono avere una precisa destinazione d’uso.

Questo quindi significa che gli edifici con fabbricati in costruzione la cui identità non sia ancora definita devono essere esclusi dal Superbonus 110%.

I fabbricati in costruzione non fanno perdere la detrazione al resto del condominio

Nonostante quando abbiamo appena riportato qui sopra, per i condomini rimane sempre possibile accedere alla detrazione. La presenza di alcuni fabbricati in costruzione fra le unità immobiliari del condominio infatti non esclude dalla detrazione il resto del palazzo.

E’ la stessa Agenzia delle Entrate a chiarire che per il raggiungimento del 25% della superficie disperdente lorda non si debbano considerare le unità F/3. Questo significa che, se una volta escluse queste unità immobiliare, l’intervento sul condominio coinvolge una superficie pari o superiore alla percentuale richiesta, il condominio potrà usufruire del superbonus.

Ovviamente, gli edifici con fabbricati in costruzione, non dovranno essere considerati nel nel calcolo dei limiti di spesa ammissibile. Inoltre non potranno in alcun modo essere interessate dai lavori trainati. Possibilità che invece viene concessa per le unità esistenti e finite che compongono il condominio.

L’Agenzia delle Entrate fa luce sugli aspetti legati agli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento legati al Superbonus 110%

Il superbonus 110% è un’occasione troppo ghiotta per lasciarsela sfuggire: fare interventi di riqualificazione energetica e antisismica senza spendere un euro è infatti il sogno di molti. Fra le pagine di questo blog abbiamo parlato di queste opportunità svariate volte per cercare di approfondirne tutti i vari aspetti.

Oggi cerchiamo di sviscerare la questione che riguarda gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico. Questi interventi infatti possono accedere alla maxi-detrazione del 110%?

Secondo l’agenzia delle Entrate gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, a determinate condizioni, possono dare diritto alla detrazione del 110%. A queste conclusioni si arriva esaminando la risposta 210/2021 dello scorso 29 marzo fornita dall’Agenzia stessa.

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Demolizione e ricostruzione con ampliamento, il caso preso in esame

La risposta 210/2021 dell’Agenzia delle Entrate è arrivata dopo la sollecitazione di un istante riguardante appunto gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento. In particolare, l’istante voleva demolire diversi immobili, uno dei quali rientrante a tutti gli effetti nella categoria degli edifici collabenti, per ricostruire poi due edifici residenziali.

E proprio la ricostruzione di questi due edifici avrebbe comportato un ampliamento volumetrico dei precedenti edifici esistenti del 35%. Oltre a ciò gli immobili in questione sarebbero stati ricostruiti con un miglioramento antisismico di almeno due classi di rischio e dotati di impianti fotovoltaici e di accumulo.

L’interesse dell’istante quindi era quello di capire se con gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento e di efficientamento energetico ed antisismico sarebbe potuto rientrare nel Superbonus 110%.

L’Agenzia delle Entrate ha cercato di spiegare approfonditamente la questione articolandola nei seguenti 3 punti:

1. la possibilità di ottenere il Superbonus sugli immobili collabenti;
2. possibilità di ottenere il Superbonus sulla parte ampliata;
3. il metodo di calcolo del tetto di spesa ammesso alle detrazioni.

1. Superbonus 110% per gli edifici collabenti

Gli edifici collabenti possono essere considerati a tutti gli effetti come edifici esistenti ed in quanto tali possono rientrare nel Superbonus 110%. A dire il vero possono farlo a prescindere dal fatto che siano totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito. Inoltre, al termine dei lavori, tali edifici devono rientrare in una delle categorie catastali ammesse al beneficio. Pertanto dovranno essere classificati come immobili residenziali.

Alla luce di questo è chiaro come gli interventi di demolizione e ricostruzione, anche con ampliamento, possano ottenere sempre il Sismabonus 110%. Tuttavia, per poter rientrare anche nelle detrazioni previste per gli interventi di riqualificazione energetica deve poter essere dimostrabile che l’edificio sia dotato di un impianto di riscaldamento.

2. Interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato come mai gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento possano ottenere la maxi-detrazione.

Per poterla ottenere, gli interventi cui ci siamo riferiti poc’anzi, devono rispettare determinati requisiti. In particolare, devono poter essere inquadrati negli interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1 lettera d) del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). In altre parole questi interventi comprendono i lavori di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime ed inoltre con diverse caratteristiche plani-volumetriche e tipologiche. Inoltre il Testo Unico dell’edilizia consente, tuttavia solamente nei casi previsti dalla legislazione vigente, gli incrementi di volumetria volti alla rigenerazione urbana.

A queste condizioni, l’agenzia ne aggiunge ulteriori due per gli interventi di demolizione e ricostruzione. La prima è che l’intervento in questione deve essere un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente. La seconda è che debba essere evidente il cambio di destinazione d’uso in residenziale.

Inoltre dobbiamo precisare che il Sismabonus si può ottenere sulla parte di edificio ampliata a differenza di quanto avviene per gli interventi relativi alla riqualificazione energetica. Il Superbonus 110% infatti è riconosciuto solo sulla volumetria originaria.

3. Calcolo dei tetti di spesa e delle detrazioni

Per il calcolo dei tetti di spesa e delle detrazioni invece bisogna fare riferimento alla situazione esistente prima dell’intervento. Nel caso posto dall’istante i limiti di spesa vanno perciò calcolati su tre unità immobiliari.

I calcoli da effettuare sono quindi i seguenti:

• Interventi antisismici: il tetto di spesa è pari a 288mila euro (96mila euro per 3).
• Installazione degli impianti fotovoltaici: il tetto di spesa è pari a 144mila euro (48mila euro per 3). Inoltre è obbligatorio  anche rispettare il limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico.
• Sistemi di accumulo: il tetto di spesa è pari a 144mila euro (48mila euro per 3). Anche in questo caso è necessario rispettare l’ulteriore limite di spesa di 1000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema.

Un edificio composto da casa e studio professionale può accedere al Superbonus 110? Scopriamolo insieme a nostri esperti

Sono in molti a voler accedere alle detrazioni fiscali introdotte dal DL Rilancio e modificate poi in tutto il corso del 2020. Tuttavia le casistiche previste dalla legge sono limitate, pertanto è facile che molti degli interventi di riqualificazione energetica non possano essere effettuarli.

Il numero dei beneficiari è inoltre ulteriormente ristretto dal fatto che le detrazioni non sono previste per le imprese e p. iva, a parte alcune eccezioni di cui parliamo qui.

Ma per quanto riguarda gli edifici composti da casa e studio professionale o comunque locali in cui si esercita la propria professione? Questi possono rientrare totalmente o parzialmente (la parte adibita a residenza) nelle detrazioni del 110%?

L’interpello numero 198 del 22 marzo 2021 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce appunto questo aspetto che riguarda la detrazione del Superbonus per casa e studio professionale. Brevemente, la risposta dell’AdE stabilisce che per un edificio che sia casa e studio professionale spetta metà della detrazione.

Inoltre, il professionista che svolge la professione di tecnico o ingegnere, può provvedere in prima persona alle asseverazione e alle certificazioni necessarie per la fruizione dell’agevolazione del decreto Rilancio.  L’obbligo di estraneità infatti sussiste solo per il tecnico che si occupa degli Ape.

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Il chiarimento dell’ AdE sul caso dell’edificio casa e studio professionale

L’Agenzia delle Entrate è intervenuta in merito a questa questione dopo un caso concreto che le è stato sottoposto. In particolare, il caso concreto prevedeva che una villa da ristrutturare fosse destinata in parte ad abitazione ed in parte a studio professionale.

Più nel dettaglio, l’istante che ha richiesto il chiarimento all’agenzia del fisco italiana ha precisato che i vani della villa da ristrutturare avrebbero avuto una differente destinazione d’uso. Uno di questi vani sarebbe stato utilizzato per svolgere l’attività del professionista, mentre i restanti sarebbero stati destinati ad uso residenziale e pertinenziale.

A seguito di questa precisazione, l’istante ha elencato i lavori che avrebbe avuto intenzione di realizzare nell’edificio casa e studio professionale. Riportiamo qui di seguito l’elenco:

• isolamento termico delle superfici opache verticali ed orizzontali racchiudenti l’involucro;
• installazione di una caldaia a condensazione;
• lavori di miglioramento sismico.

A seguito di queste precisazioni l’istante pone quindi all’AdE il quesito riguardante la possibilità di fruire della maxi-detrazione e la possibilità di effettuare le asseverazioni e le certificazioni richieste da solo. Questo in virtù del fatto che l’istante esercita la professione di libero professionista iscritto all’albo.

La risposta dell’agenzia delle Entrate

A seguito di questo interpello l’Agenzia delle Entrate ha fatto sapere che l’istante potrà accedere all’agevolazione in questione per le spese relative agli interventi previsti. Però l’agevolazione cui potrà accedere sarà relativa solamente alla metà delle spese agevolabili.

Questi chiarimenti in realtà erano già stati forniti dalla circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020. In questa circolare viene infatti specificato che:

“per gli interventi realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, o all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione viene ridotta del 50 per cento.”

Il principio appena riportato, è sicuramente doveroso specificare in questa sede, può essere applicato alle seguenti tipologie di interventi:

• recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici,
• realizzazione di interventi di riqualificazione energetica.

Il professionista può provvedere da solo alle asseverazioni e alle certificazioni

Un secondo chiarimento fornito dell’ Agenzia delle Entrate fornito nella risposta all’ interpello numero 198 del 22 marzo 2021 riguarda la possibilità di provvedere in prima persona alle asseverazioni e alle certificazioni per la fruizione del superbonus 110 per cento. Una possibilità che non è poi così al di fuori delle normali logiche se chi richiede la maxi-detrazione è un tecnico o professionista che normalmente si occupa di questi aspetti per i propri clienti. Nel caso specifico l’instante è infatti un ingegnere.

L’ Agenzia delle Entrate si esprime favorevolmente alla richiesta dell’istante stabilendo che questo può provvedere in prima persona a sottoscrivere i documenti necessari. In particolare quindi l’istante può sottoscrivere la progettazione esecutiva e la direzione dei lavori, le certificazioni e le attestazioni connesse con l’esecuzione dei lavori sull’edificio casa e studio professionale. Questo perché non sono previste nomine che lo vietino espressamente.

A questo proposito è la stessa AdE a richiamare quanto precisato nelle FAQ Enea. Tra queste infatti è possibile leggere che:

“L’asseverazione e l’attestato di prestazione energetica possono essere redatti da un qualsiasi tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti nell’ambito delle competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente (cfr. DPR 75/2013) e iscritto allo specifico Ordine o Collegio professionale” … “Riguardo al principio di estraneità ai lavori, l’obbligo sussiste solo per il tecnico che redige l’A.P.E., in accordo col medesimo DPR 75/2013.”

ApE per l’edificio casa e studio professionale: chi la può redigere?

In base a quanto previsto dal decreto interministeriale del 6 agosto 2020 il direttore dei lavori ed il progettista possono comunque firmare gli attestati di prestazione energetica (Ape) in modo da avere accesso alle detrazioni fiscali.

Gli Ape infatti sono finalizzati solamente alla dimostrazione del doppio miglioramento di classe energetica una volta effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.

E’ la stessa Agenzia delle Entrate ad affermare che:

“Resta inteso che, per la redazione degli APE di cui all’articolo 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, trovano applicazione i requisiti di indipendenza e imparzialità dei soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici, di cui all’articolo 3 del d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75.”

Quali sono le condizioni che devono rispettare gli edifici collabenti per usufruire del Superbonus?

Il Decreto Rilancio, grazie alle misure del Superbonus 110, ha portato una grande novità in fatto di detrazioni fiscali ed edilizia. Le detrazioni introdotte dal Superbonus sono particolarmente convenienti per chi effettua lavori di riqualificazione energetica. Queste detrazioni infatti potrebbero far ottenere una detrazione del 110% sull’ammontare totale delle spese sostenute.

Questa detrazione del 110%, come avremo modo di approfondire più avanti, riguarda anche gli edifici collabenti. Se ti sei chiesto come mai nel mercato edilizio si stia verificando un aumento della richiesta di edifici collabenti, hai appena trovato la risposta. Oltre a ciò però probabilmente  ti sarai chiesto anche: “Quali sono le condizioni che devono rispettare gli edifici collabenti per usufruire del Superbonus?“.

A definire la questione, di particolare interesse per molti, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello 161/2021. In questa risposta viene chiarita la questione dell’accesso alla detrazione per gli immobili in stato di abbandono.

Abbiamo pertanto chiesto ai nostri esperti di esaminare questa risposta e di spiegarcela in parole semplici.

Per scoprire di più sul superbonus 110% per gli edifici collabenti continua a leggere.

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Cos’è un edificio collabente? la definizione

Prima di affrontare la questione relativa al Superbonus per gli edifici collabenti, riteniamo sia opportuno riportarne brevemente la loro definizione qui di seguito. Siamo sicuri che questo ti potrà tornare utile aiutandoti ad evitare future incomprensioni cui potresti andare incontro.

Ma quindi cosa è un edificio collabente o rudere?

Un immobile collabente è un edificio che, a causa di un notevole stato di deterioramento, non è in grado di produrre alcun reddito. Ad esempio rientrano in questa categoria di immobili anche i cosiddetti ruderi. Possiamo quindi dedurre che l’edificio collabente non è abitabile né agibile e pertanto deve essere considerato come inutilizzabile. Quindi, in quanto edificio non abitabile e non agibile, rientra nella categoria catastale F/2 – Unità Collabenti.

Il suo recupero ed utilizzo non è possibile, quindi, con semplici interventi di manutenzione, rendendosi necessarie opere strutturali decisamente più rilevanti.

Edifici collabenti e superbonus

La particolarità degli edifici collabenti risiede nel fatto che la loro iscrizione negli elenchi catastali non è obbligatoria. Specifichiamo inoltre che questa tipologia di edifici infatti risulta essere esente da tassazione visto che risulta essere priva di rendita catastale. Il fatto che gli edifici collabenti non debbano essere obbligatoriamente iscritti al catasto rende l’individuazione di ruderi e immobili da demolire per ricostruire un’operazione difficile.

Per questo è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta 161/2021 che riguarda appunto il Superbonus per gli edifici collabenti.

Il quesito posto all’AdE

Il quesito posto all’A.d.E. riguardava il proprietario di un edificio danneggiato classificato in categoria catastale F/2.

Il proprietario dell’edificio in questione intendeva realizzare degli interventi di riqualificazione energetica. In particolare intendeva realizzare un cappotto termico e installare una caldaia a biomassa, con relativo impianto di riscaldamento, e pannelli solari fotovoltaici.

Per il proprietario non è stato possibile fornire delle prove riguardanti la tipologia di riscaldamento esistente per via dello stato disastroso dell’edificio. Tra le altre cose questa è una condizione che riguarda la maggior parte degli edifici collabenti esistenti. Proprio per questo motivo il proprietario ha deciso di rivolgersi all’Agenzia delle Entrate in modo da chiarire una volta per tutte la questione.

Come funziona il Superbonus per gli edifici collabenti?

L’Agenzia ha già spiegato come le detrazioni fiscali prevista dal Superbonus spettino anche per gli interventi realizzati sugli edifici collabenti. Questi infatti potrebbero tranquillamente venire classificati nella categoria catastale F/2: d’altronde si tratta a tutti gli effetti di edifici già esistenti.

In particolare, nella risposta 161/2021 l’A.d.E. fa riferimento alla precedente circolare 19/E. Proprio questa circolare aveva stabilito che gli edifici collabenti, per poter rientrare nelle detrazioni, dovevano essere dotati di impianto di riscaldamento. A voler essere precisi deve essere dimostrabile che l’edificio sia dotato di impianto di riscaldamento rispondente a determinate caratteristiche tecniche (D.lgs. 192/2005). Inoltre deve essere dimostrabile che tale impianto sia situato negli ambienti nei quali si intendono effettuare gli interventi di riqualificazione energetica.

L’AdE stabilisce quindi che questi principi debbano valere anche ai fini del Superbonus. Inoltre in questo contesto, l’istante è esonerato dal produrre l’APE iniziale.

A regolare la questione c’è anche la Legge di Bilancio 2021 nella quale si legge che possono rientrare nel Superbonus anche gli edifici collabenti. Questi però al termine dei lavori devono raggiungere una classe energetica in fascia A.

Superbonus fino al 2023. Tutti i dettagli sulla possibile proroga alla maxi-detrazione fiscale del 110%

Superbonus fino al 2023. Questa affermazione potrebbe rallegrare i sogni di tutti coloro che vogliono effettuare interventi di efficientamento energetico ed usufruire della maxi-detrazione qualora diventasse realtà.

Le misure del Superbonus contenute nel DL Rilancio hanno infatti già subito una proroga (ne parliamo qui) fino a giugno, ed in alcuni casi dicembre 2022. Una proroga che però sembrerebbe essere insufficiente visto l’ampio numero di richieste presentate.

D’altronde è stato chiaro fin da subito che i tempi inizialmente previsti per usufruire della maxi-detrazione erano insufficienti. Gli adempimenti da rispettare per poter usufruire della maxi-detrazione sono infatti molti e la burocrazia italiana, complice la pandemia, non accelera di certo le cose. Se oltre a questo aggiungiamo anche l’incertezza normativa che ha accompagnato il DL Rilancio almeno fino a settembre-ottobre dell’anno scorso è facile capire come mai si vada verso una proroga del superbonus fino al 2023.

Ma cosa c’è di vero dietro alla possibile proroga del superbonus fino al 2023?

Abbiamo cercato di fare il punto della situazione qui di seguito. Continua a leggere per scoprirlo!

Superbonus fino al 2023 il piano del governo

Dietro alla proroga fino al 2023 ci sarebbe un piano del governo. Ci riferiamo in particolare al Pnrr (Piano di ripresa e resilienza) che, secondo Il Messaggero, conterrebbe la proposta dell‘estensione della misura del Superbonus per interventi effettuati fino al 31 dicembre 2023.

Il documento in questione è composto da 6 schede tecniche per un totale di 400 pagine scritte in inglese e, sebbene ancora non rappresenti il nuovo e definitivo Pnrr del governo Draghi, ne costituisce la bozza principale. In particolare, nelle schede in questione sono contenuti gli obiettivi e le scadenze temporali delle spese richieste dalla Ue entro cui realizzare obiettivi e riforme. In ogni scheda tecnica sono riportati nel dettaglio i progetti a cui sta lavorando il nuovo governo Draghi, progetti che al momento sono da considerare come semplici bozze.

Anche il neo-ministro dell’Economia e delle finanze Daniele Franco ha ribadito il concetto. Le sue parole a riguardo sono le seguenti:

“Le schede tecniche non sono un testo nuovo bensì l’indicazione delle misure da finanziare nell’ambito del Pnrr “al fine di un esame completo da parte del Parlamento”.

Il precedente scontro sulla proroga al Superbonus 110 la necessità di portarlo al 2023

La proroga del Superbonus fino al 2023 arriverebbe dopo alcuni scontri politici avvenuti soprattutto fra i 5 stelle e l’ex ministro dell’economia Roberto Gualtieri. Frutto di questi scontri, era stata la proroga del Superbonus fino al 2022 contenuta nella Legge di bilancio 2021, che però non aveva soddisfatto appieno quanti ne richiedevano una proroga più ampia, 5 Stelle in testa.

Queste sono le parole dei grillini:

“Bisogna essere obiettivi: i benefici del Superbonus 110% sulla nostra economia sono ampiamente circostanziati da studi e numeri in questo primo scorcio del 2021. A febbraio Enea ha segnalato come grazie a questa misura i nuovi cantieri sono aumentati del 168,4%… Il valore dei lavori è stato incrementato del 160%, passando da 189 milioni di euro a 491,5 milioni di euro. Anche pochi giorni fa ha parlato di un rimbalzo potenziale immediato sulle ristrutturazioni edilizie del 14%. Inoltre, da un’analisi della Luiss Business School emerge che a fronte di un aumento della spesa statale stimato di 8,75 miliardi nel triennio 2020-2022, si registrerebbe un incremento del prodotto interno lordo nazionale di 16,64 miliardi nel periodo di attuazione del Superbonus… La volontà di estendere il bonus esplicitata dalle prime bozze del Pnrr diffuse dal ministro dell’Economia Franco è incoraggiante. Essendo però fortissima la domanda per gli interventi, sarebbe necessaria almeno l’estensione della misura a tutto il 2023 per tutte le categorie senza distinguo. “.

Il valore del Recovery fund

Il Pnrr contenente la proroga del superbonus fino al 2023, una volta approvato dovrà anche andare incontro al parere della Commissione Europea.

In particolare, va sottolineato come il nuovo Piano del governo Draghi non contenga grossi sconvolgimenti rispetto a quello del governo precedente. Le risorse destinate a digitalizzazione, innovazione, competitività e cultura, alla rivoluzione verde e transizione ecologica, al sistema educativo e di ricerca, all’inclusione e coesione sociale, alle infrastrutture ed al sistema sanitario rimangono grosso modo le medesime già individuate.

La cifra totale cui l’Italia potrà accedere tramite il Superbonus potrebbe essere di circa 223 miliardi: 191 di questi farebbero parte del Recovery Fund. Di questi 191 miliardi 60 sarebbero dedicati a “progetti in essere” che potrebbero ricevere una significativa accelerazione. Ed è proprio fra i fondi destinati a questi progetti già in essere che si potrebbero trovare le risorse necessarie alla proroga del Superbonus fino al 2023.

Attenzione: il Superbonus è stato prorogato fino al 2023. Scopri di più cliccando qui!

Installare pannelli solari su un terreno di pertinenza può far accedere lo stesso al Superbonus 110%?

“Può rientrare nel Superbonus 110% un intervento che preveda di installare pannelli fotovoltaici su terreno di pertinenza?”

Probabilmente, non appena hai sentito parlare delle nuove detrazioni ti sarai fatto subito questa domanda. E non sei stato di certo l’unico a farsela!

Il 10 marzo scorso l’agenzia delle entrate tramite la risposta all’interpello n.171 (che trovi qui) è intervenuta proprio su questo aspetto. In particolare ha chiarito che può essere considerato come intervento trainato anche l’installazione dell’impianto fotovoltaico su un terreno di proprietà dell’edificio da riqualificare.

Ma quali sono gli aspetti chiariti dalla risposta all’interpello n.171 dell’AdE?

Abbiamo chiesto ai nostri esperti di esaminare questo importante aspetto e di spiegarcelo. Per scoprire tutti i dettagli continua a leggere il nostro approfondimento.

Superbonus 110% anche per i pannelli solari su terreno di pertinenza

Tramite la risposta all’interpello n. 171 pubblicata il 10 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l‘installazione di pannelli fotovoltaici su terreno di pertinenza rientra fra gli interventi trainati ammessi al superbonus 110%. Questo chiarimento è a dir poco storico, visto che è la prima volta che l’Agenzia delle Entrate si esprime in merito all’installazione di un impianto fotovoltaico non sul tetto dell’abitazione.

In particolare, il caso preso in esame nell’interpello n. 171 riguarda le possibili detrazioni previste per realizzare un impianto fotovoltaico a servizio dell’abitazione. Ricordiamo che l’installazione di un impianto fotovoltaico rientra fra gli interventi trainati previsti dal DL Rilancio, pertanto necessita di essere eseguito in concomitanza di un intervento trainante per accedere alla detrazione. Inoltre, in questo caso specifico, non si tratta della solita installazione di un fotovoltaico sul tetto dell’abitazione, ma su di un terreno di proprietà del beneficiario della detrazione.

I pannelli solari verrebbero perciò installati su di un terreno di proprietà dell’edificio oggetto degli interventi di riqualificazione energetica e sarebbero quindi a servizio dell’abitazione. Contestualmente a questo intervento, si specifica inoltre che il contatore di prelievo e di immissione, gli inverter e gli accumuli verrebbero posizionati internamente all’edificio oggetto dei lavori.

Per quel che riguarda l’installazione di pannelli solari su terreni di pertinenza ci teniamo inoltre a precisare che la Legge di Bilancio 2021 ha esteso tale possibilità anche agli edifici diversi dal condominio.

In sostanza quindi la risposta delle Entrate circa la possibilità di accedere al superbonus del 110% per questi tipo di intervento trainato è positiva. Ovviamente, per accedere alla detrazione, dovranno comunque essere rispettati i requisiti base per l’accesso all’agevolazione. Regole e requisiti che ricordiamo brevemente qui di seguito.

Pannelli fotovoltaici  e Superbonus 110%: le regole per accedere alla maxi-detrazione

Le regole che riguardano l’installazione dei pannelli solari per usufruire della maxi detrazione del 110% sono contenute nella circolare n. 24/E dell’Agenzia delle Entrate. 

Nella circolare si può infatti chiaramente leggere:

“la detrazione si applica alle spese sostenute per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici come definiti dall’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, nonché per la installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici agevolati.”

Quindi, nel caso in cui questo intervento venga eseguito congiuntamente ad un intervento trainante, diventa a tutti gli effetti un intervento trainato.

Inoltre, c’è un altro requisito da rispettare per ottenere la maxi-detrazione del 110%. Quando si installa un impianto fotovoltaico come intervento trainato è obbligatorio cedere al GSE l’energia non auto-consumata in sito.

Limiti di spesa

Nel caso dell’installazione di pannelli fotovoltaici su terreno di pertinenza il limite di spesa su cui si può calcolare la detrazione del 110% è fissato a 48.000 euro. Inoltre non è possibile superare il limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto.

Per quanto riguarda i sistemi di accumulo dell’energia integrati il limite massimo di spesa rimane il medesimo. Tuttavia da questo limite è possibile detrarre una quota pari ad un massimo di 1.000 euro di spesa per kWh di capacità di accumulo (1.600 in caso di ristrutturazione, nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica).

Semplificazioni Superbonus 110%: il nuovo governo Draghi potrebbe dare il via ad alcune semplificazioni per ottenere la maxi-detrazione del 110%

Ottenere le agevolazioni previste dal Superbonus 110% non è affatto cosa semplice. Tutt’altro. Gli adempimenti burocratici da rispettare sono molti. Come se non bastasse, a rallentare ulteriormente la macchina burocratica, c’è anche la pandemia in atto.

Per questi motivi, ma non solo per questi, dopo la proroga al Superbonus del precedente governo, sono in arrivo delle semplificazioni per il Superbonus 110. Nelle intenzioni del nuovo governo Draghi, queste semplificazioni Superbonus dovrebbero riguardare le asseverazioni dei tecnici abilitati. In particolare, questi ultimi saranno tenuti a produrre delle asseverazioni relative solamente alla conformità dell’immobile oggetto degli interventi. Non saranno invece tenuti a produrre asseverazioni per quanto riguarda lo stato legittimo.

Il Consiglio dei ministri che si riunirà nei prossimi giorni ha quindi intenzione di sfoltire la giungla di norme, regole e vincoli che oggi deve attraversare il contribuente per ottenere il superbonus 110%.

Abbiamo quindi chiesto ai nostri esperti in cosa consistono le semplificazioni Superbonus di cui abbiamo parlato poco fa cercando anche di capire come potrebbero influire nella pratica di tutti i giorni.

Semplificazioni superbonus 110%: niente più stato legittimo dell’immobile

La novità più importante di queste semplificazioni Superbonus 110 consiste nel togliere l’obbligo per i tecnici abilitati di certificare alcuni dati relativi allo stato legittimo dell’immobile. Questi dati riguardano i seguenti aspetti:

• la proprietà,
• i vari passaggi di proprietà
• la presenza di concessioni edilizie.

Secondo quanto anticipato dal governo agli enti locali dopo l’approvazione delle norme non sarà necessario che i professionisti attestino l’assenza di abusi edilizi ed il rispetto delle prescrizioni urbanistiche. I professionisti dovranno produrre solamente un certificato di conformità contrariamente a quanto dovevano fare fino a questo momento.

L’attestazione della regolarità urbanistica

Alla luce delle semplificazioni superbonus 110% l’attestazione della regolarità urbanistica dell’edificio ha quindi questi scopi:

1. verificare e documentare che l’immobile sia stato realizzato in conformità al titolo abilitativo iniziale. In sostanza si deve verificare che non sia stato rilasciato un permesso per costruire una cosa con determinate caratteristiche e poi ne sia stata costruita un’altra diversa.
2. documentare che il fabbricato, anche senza un titolo abilitativo, è stato realizzato secondo quanto stabilito dalla normativa urbanistica in vigore. Questo perché nel caso in cui il titolo abilitativo non esista o sia stato smarrito, sarà la certificazione a servire come documento che attesta la regolarità dell’immobile.

Sulla regolarità urbanistica era anche intervenuto lo scorso decreto Agosto 2020 (ne parliamo qui). Il decreto in questione dispone che la dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia ed i relativi accertamenti debbano riguardare solamente le parti comuni degli edifici su cui vengono realizzati gli interventi trainanti. In sostanza quindi, nel caso emerga un abuso edilizio in una singola unità abitativa, si potrà comunque accedere al superbonus 110% per le spese relative alle parti comuni. Sarà tuttavia la singola unità abitativa in cui è locato l’abuso a non poter usufruire della maxi-detrazione.

Stop alla burocrazia

Dopo aver precisato i seguenti punti, è chiaro come il governo voglia introdurre delle semplificazioni superbonus per eliminare un po’ di burocrazia. Queste semplificazioni avranno lo scopo di facilitare la presentazione delle richieste per accedere alla maxi-agevolazione. Per questo motivo si preparerebbe a disporre che:

“le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili possono essere riferite anche solo alla conformità rispetto allo stato legittimo, alla sola condizione che l’immobile non sia stato realizzato in assenza di titolo abitativo o in totale difformità del titolo abitativo o con titolo annullato, se prescritto dalla legislazione o regolamentazione allora vigente”.

Ci teniamo a ricordare inoltre ciò che la legge intende per “stato legittimo”. In particolare, lo stato legittimo di un immobile è:

“quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Le semplificazioni del Superbonus 110% che stanno per essere introdotte dal prossimo Consiglio dei ministri non riguarderebbero quindi soltanto le parti comuni interessate dai lavori agevolati. Riguarderebbero anche tutti gli altri interventi. Qualora dovessero essere approvate quindi limiteranno i contenuti dell’asseverazione alla sola conformità dell’immobile su cui devono essere effettuati gli interventi.

Questa si che è una notizia che farà felici tutti gli addetti ai lavori!