Tutte le novità del Decreto Legge 104/2020 spiegate nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate

Il Decreto Legge 104/2020 contiene numerose novità riguardanti l’ormai famoso Superbonus 110%. Novità che, come sempre non sono facilmente comprensibili da parte della gran parte dei cittadini e degli addetti ai lavori.

Questo perché il Decreto Legge 104/2020 interviene su una norma già complessa di suo, visti i molteplici aspetti che va a normare. Aspetti che riguardano in sostanza le detrazioni fiscali per per interventi di efficienza energetica (ecobonus), antisismici (sismabonus), di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

Per questo motivo, con la circolare n.30/E, l’Agenzia delle Entrate fornisce ulteriori chiarimenti a riguardo. In particolare, la circolare verte sulle recenti modifiche apportate alla misura del Superbonus 110% apportate appunto dal Decreto Legge 104/2020 meglio conosciuto come Decreto Agosto. Il decreto in questione è infatti stato convertito, previe modificazioni, in legge dalla legge del 13 ottobre 2020, n. 126.

In particolare questa legge ha introdotto i i commi 1-bis, 1-ter, 4-ter, 9- bis e 13-ter all’articolo 119 del decreto Rilancio (Dlgs 34/2020). Inoltre, all’interno di questa circolare si forniscono ulteriori precisazioni da parte del Ministero dello Sviluppo Economico e l’Ente Nazionale per l’Energia e l’Ambiente (ENEA). Precisazioni che rispondono a domande specifiche poste dalla stampa specializzata, da parte dei Centri di assistenza fiscale (CAF) e da parte delle associazioni di categoria e degli Ordini professionali.

Ma andiamo con ordine e proviamo a fare il punto della situazione sulle novità del DL n.104/2020 qui di seguito.

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Superbonus 110%: tutte le novità del Dl n. 104/2020

Il legislatore ha ritenuto necessario apportare alcune modifiche all’articolo 119 del Decreto Rilancio.

Le criticità emerse nel corso della prima applicazione del Superbonus 110% (di cui parliamo approfonditamente qui), oltre all’ingente quantitativo di richieste di semplificazione provenienti dagli operatori del settore hanno fatto si che si apportassero modifiche alla normativa. Modifiche che, come dicevamo, sono state intraprese con l’obiettivo di semplificare e rendere più fruibile il beneficio legato al Superbonus 110%. Pertanto è stato necessario introdurre dei nuovi commi che vanno ad integrare quanto già espresso nell’articolo 119 del DL Rilancio.

Qui di seguito andremo ad analizzare nel merito queste modifiche.

Il comma 1-bis: nozione di accesso autonomo dall’esterno

Il Decreto Legge 104/2020 ha introdotto il comma 1-bis che chiarisce la nozione di «accesso autonomo dall’esterno».

In base a tale disposizione, per accesso autonomo dall’esterno

si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Il comma 1 ter del Decreto legge 104/2020

Il  comma 1-ter invece riguarda la possibilità di sommare il contributo per la ricostruzione a quello del superbonus 110%. In particolare il comma in questione recita che:

Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, l’incentivo [previsto per gli interventi di riqualificazione energetica ammessi al Superbonus] spetta per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

Il comma 4-ter

Il comma 4 ter del Decreto Legge 104/2020 invece modifica i massimali delle spese che possono rientrare nel Superbonus 110%. In particolare, i massimali in questione vengono aumentati del 50% per quanto riguarda gli interventi di ricostruzione degli edifici colpiti dal Sisma del Centro Italia de 2016-17. Il comma recita testualmente che i:

limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali eco bonus e sisma bonus di cui ai commi precedenti, sostenute entro il 31 dicembre 2020, sono aumentati del 50 per cento per gli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati dal sisma nei comuni di cui agli elenchi allegati al decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229, e di cui al decreto-legge 28 aprile 2009, n. 39, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 giugno 2009, n. 77. In tal caso, gli incentivi sono alternativi al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive.

Il comma 9 bis del Decreto Legge 104/2020

Le modifiche apportate dal Decreto Legge 104/2020 al DL Rilancio, riguardano anche le assemblee condominiali. In particolare viene ridotto il quorum necessario per autorizzare gli interventi che possono rientrare nel Superbonus 110%. Il comma 9 bis recita infatti così:

le deliberazioni aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Il comma 13-ter

Il comma 13-ter del decreto legge 104/2020 infine semplifica il compito dei tecnici che devono rilasciare le asseverazioni allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari. Queste infatti devono riferirsi esclusivamente alle parte comuni degli edifici interessati dagli interventi.

In particolare, il comma 13-ter recita così:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

La circolare 30/E dello scorso dicembre fornisce ulteriori precisazioni per quanto riguarda i beneficiari del superbonus 110 %

La circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate dello scorso dicembre illustra tutte le più recenti modifiche apportate all’ art. 119 del DL Rilancio. Le modiche in questione pertanto riguardano anche i beneficiari del superbonus 110%.

Contrariamente a quanto si possa pensare, le modiche che riguardano i beneficiari del Superbonus 110 % non sono modifiche restrittive. Si tratta più che altro di modifiche che ampliano la platea dei possibili beneficiari e che vanno a risolvere alcune questioni interpretative di fondo che potevano essere fuorvianti.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate in questione appunto serve a fare un po’ il punto della situazione. In essa vengono infatti riassunte, tra le altre cose, tutte le modifiche approvate con il decreto Agosto (leggi il testo completo qui). Tra queste modifiche prenderemo in esame in questo approfondimento quelle che riguardano soprattutto i beneficiari del superbonus 110%.

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I beneficiari del Superbonus 110

Prima di esaminare tutte le modifiche apportate dal DL Agosto, riteniamo opportuno fare un attimo il punto su quelli che sono i beneficiari del superbonus 110. In particolare i soggetti che possono beneficiare della maxi-detrazione sono i seguenti:

1. i condomìni;
2. le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
3. gli Istituti autonomi case popolari (IACP) 
4. istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”. In
5. le cooperative di abitazione a proprietà indivisa. 
6. le Organizzazioni non lucrative di utilità sociale 
7. le associazioni e società sportive dilettantistiche 

Le modifiche che riguardano Onlus e IACP

Le modifiche più sostanziali alla norma che stabilisce i soggetti beneficiari del Superbonus 110 riguardano soprattutto le Onlus, le Organizzazioni di volontariato e le Associazioni di promozione sociale.

Questi soggetti infatti possono fruire del Superbonus senza alcuna limitazione relativamente alla tipologia di immobili oggetto di intervento. Il Superbonus inoltre, spetta a questi soggetti per tutti i tipi di intervento previsti dalla normativa, quindi per tutti gli interventi trainanti e trainati. Questo è valido indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile, inoltre per tali soggetti non c’è il limite delle due unità immobiliari.

Alle cessioni di beni e prestazioni di servizi relativamente a interventi ammessi al Superbonus, eseguiti da istituti autonomi di case popolari (IACP) che decidono di usufruire dello sconto in fattura non si applica lo split payment.

Precisazioni a riguardo

A questo punto, la circolare in questione, cerca di dare anche alcune risposte a delle domande che riguardano i beneficiari del superbonus 110%. Scopriamole qui di seguito.

Domanda 1

• Gli interventi realizzati da IACP sulle parti comuni di edifici composti da abitazioni di edilizia residenziale pubblica distintamente accatastate possono beneficiare del Superbonus? 

Specifichiamo subito che in questo caso ci si riferisce ad edifici interamente di proprietà degli IACP e che essi stessi gestiscono per conto dei comuni che sono gli unici proprietari questi casi.

Come abbiamo visto, tra gli interventi che possono rientrare nel Superbonus, si includono anche gli interventi effettuati

dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”, per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Questo significa che gli interventi eseguiti da IACP su parti comuni di edifici interamente di loro proprietà, o in veste di gestori per conto dei comuni, potranno beneficiare dell’agevolazione. La maxi-detrazione inoltre riguarda anche le spese spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2022.

Domanda 2

• Possono fruire del Superbonus anche i soci o gli amministratori di società agricole ed i dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda che vogliono realizzare interventi su immobili rurali ad uso abitativo posseduti o detenuti dalla società e a loro assegnati sulla base di un titolo idoneo?

L’articolo 119 comma 9, la lettera b) stabilisce che i beneficiari del superbonus possono essere le

persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato inoltre precisato che con la sopracitata definizione il legislatore ha precisato che il Superbonus spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico”. Quindi queste persone fisiche possono beneficiare del superbonus per interventi diversi:

• da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
• dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
• dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Pertanto, da quanto emerge da questo criterio, gli immobili non residenziali, anche se posseduti da soggetti che svolgono attività d’impresa, arti o professioni, non possono rientrare nel Superbonus 110.

Tra le altre cose, sempre nella medesima circolare presa in esame poco più sopra, è stato precisato che le persone che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento. I soggetti in questione quindi, per essere beneficiari del superbonus 110, devono:

• possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato. In questo caso dovranno avere inoltre il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

i familiari dei possessori o detentori dell’ immobile possono essere fra i beneficiari del superbonus 110?

Possono rientrare fra i beneficiari del superbonus 110 anche i familiari del possessore o detentore dell’immobile oltre ai conviventi di fatto se sono costoro a sostenere le spese per i lavori. La legge 20 maggio 2016, n. 76 stabilisce anche chi siano questi parenti: rientrano nella definizione i coniugi, componenti dell’unione civile, partenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado.

In particolare, la detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:

• siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento;
• le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

Pertanto la risposta sintetica alla domanda numero due è la seguente.

Possono fruire del Superbonus i titolari dell’impresa agricola, gli altri soggetti come i soci o amministratori di società semplici agricole (persone fisiche) nonché i dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda. I predetti soggetti possono fruire del Superbonus a condizione che gli interventi siano effettuati su fabbricati rurali ad uso abitativo. Non possono quindi usufruirne per gli interventi realizzati sugli immobili rurali “strumentali” necessari allo svolgimento dell’attività agricola.

Domanda 3

• Il Superbonus può estendersi ai detentori di tutte le unità immobiliari di un edificio, di proprietà di un unico soggetto?

Per quanto riguarda i condomini, la norma che regola il Superbonus, stabilisce che questo spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in “condominio”. Sono invece esclusi tutti quegli interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

La definizione di “condominio” è quella prevista dal codice civile all’articolo 1117, secondo la quale risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio. E’ necessario perciò fare riferimento alla proprietà degli stessi. Questo quindi significa che:

• se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
• se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando fermo la costituzione del condominio, è possibile fruire del Superbonus.

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Tutte le precisazioni sugli immobili beneficiari del Superbonus 110 contenute nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate

Come avrete avuto modo di leggere fra le nostre pagine, ultimamente ci siamo focalizzati soprattutto sulla circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate. In questa circolare del Fisco italiano infatti sono state riportate tutte le modifiche contenute nel Decreto Agosto al Superbonus 110% oltre ad aver fornito alcuni chiarimenti in merito.

Come nostra abitudine quindi, abbiamo cercato di approfondire alcuni di questi aspetti in questo articoli. In particolare, abbiamo chiesto ai nostri esperti di focalizzarsi sui chiarimenti contenuti nell’ultima circolare riguardanti gli immobili beneficiari del Superbonus 110. Chiarimenti non di poco conto quindi, che vanno ad integrare ulteriormente la normativa già presente in materia di Superbonus 110 (di cui parliamo qui).

Pronto a scoprire queste ultime interessantissime novità? Allora prosegui nella lettura!

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Gli immobili beneficiari del Superbonus 110 %

Prima di analizzare i chiarimenti sugli immobili beneficiari del Superbonus 110 %, ci sembra opportuno ricordare brevemente cosa prevede la normativa. Le detrazioni fiscali al 110 % si possono utilizzare nel caso di interventi su:

• condomini formalmente costituiti ossia i classici condomini con più di 8 unità immobiliari con amministratore, partita IVA, tabelle millesimali e regolamento;
• condomini minimi o non formalmente costituiti (edifici residenziali da 2 a 8 unità immobiliari), le cui unità non siano di proprietà di un unico proprietario.
• edifici unifamiliari: ossia un edificio residenziale con un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva (unico proprietario), funzionalmente indipendente, destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare;
• edifici bifamiliari / plurifamiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti: in questa categoria ricadono ad esempio le ville bifamiliari o le case a schiera.

Una precisazione sugli immobili beneficiari del Superbonus 110 particolarmente importante riguarda le singole unità immobiliari all’interno di un condominio. Queste infatti non possono accedere autonomamente al Superbonus ma devono attendere che sia il condominio ad effettuare gli interventi trainanti previsti dalla normativa (isolamento termico/cappotto termico o impianto centralizzato).

Inoltre Sono escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:

1. A1 (Abitazioni di tipo signorile);
2. A8 (Abitazioni in ville);
3. A9 (A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) non aperte al pubblico.

La definizione di accesso autonomo

Come abbiamo visto, per quanto riguarda la definizione degli immobili beneficiari del superbonus gioca una certa importanza il fatto che abbia un accesso autonomo. La circolare 30/E interviene specificando ancora una volta la definizione in questione.

Si definisce un immobile con accesso autonomo dall’esterno qualora vi si acceda direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli).

Inoltre, si specifica come la proprietà dell’immobili beneficiari del superbonus non è rilevante all’accesso in questione. Quindi anche qualora si acceda all’immobile in questione da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile quest’ultimo ha comunque un accesso autonomo.

Una villetta a schiera ad esempio, potrà essere tra gli immobili beneficiari del Superbonus 110% solo se ha un accesso autonomo dall’esterno. Condizione che si verifica anche nei seguenti casi:

• la villetta a schiera è situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti. Oppure nel caso in cui si possa accedere alla stessa dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
• il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Gli edifici iscritti nella categoria catastale F/2 sono immobili beneficiari del Superbonus 110?

I chiarimenti contenuti nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate riguardano anche gli edifici nella categoria catastale f/2 ovvero le unità cosiddette “collabenti”. 

Nella circolare viene precisato che anche questi immobili rientrano fra i beneficiari del superbonus 110 a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

Negli edifici collabenti con impianto di riscaldamento non funzionante inoltre dovrà essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192. Inoltre dovrà essere verificato che tale impianto sia effettivamente situato negli ambienti oggetto degli interventi di riqualificazione energetica.

L’art. 119 del DL Rilancio infatti prevede che gli immobili beneficiari del superbonus 110, per esserlo, devono possedere determinate caratteristiche tecniche. In particolare, per poter beneficiare della detrazione, gli immobili devono essere dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile.

Questa è una condizione determinante dal momento che deve essere verificata per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Superbonus 110 per il cappotto termico su edifici con vincoli storici, artistici o paesaggistici

In Italia, sono molti gli edifici situati nei centri storici delle città, città che spesso sono dei veri e propri gioielli dal punto di vista artistico. Per questo molti di questi edifici sono soggetti a vincoli storici, artistici o paesaggistici. Ma immobili di questo tipo, possono essere immobili beneficiari del superbonus 110 vista l’impossibilità di effettuare interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio tali da portare al miglioramento di almeno due classi energetiche?

Nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate viene anche data una risposta a questa domanda. In particolare si ricorda che l’ articolo119, comma 2, del decreto Rilancio prevede che se l’edificio in questione sia oggetto di uno dei sopracitati vincoli può comunque rientrare fra gli immobili beneficiari del Superbonus 110. Questo perché qualora sussistano questi vincoli, la detrazione del 110 per cento, si può applicare agli interventi “trainati”. Ovviamente deve essere sempre soddisfatto il requisiti minimo di miglioramento di almeno due classi energetiche o il conseguimento di quella più alta.

Nell’ambito degli interventi di isolamento termico inoltre possono rientrarvi anche quelli che riguardano l’installazione del cappotto termico interno. In questo modo anche gli edifici su cui vengono installate queste coibentazioni interne, fermo restando il raggiungimento dei requisiti previsti, possono rientrare fra gli immobili beneficiari del superbonus 110.

Come deve essere effettuata la verifica del conseguimento del miglioramento di due classi energetiche sugli immobili beneficiari del superbonus 110 soggetti a vincoli?

Per quanto riguarda questa tipologia di edifici, ci sono sostanzialmente due strade per stabilire se questi edifici rientrano tra gli immobili beneficiari del superbonus 110. Eccole qui:

1. Se gli interventi riguardano tutte le unità immobiliari riscaldate che compongono l’edificio, la verifica si esegue considerando l’intero edificio.
2. Qualora, invece, l’intervento riguardi la singola unità immobiliare, la verifica va effettuata con riferimento a unità immobiliare e l’asseverazione va predisposta dal tecnico abilitato utilizzando la procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

Superbonus 110% e conformità edilizia urbanistica: il nuovo articolo del decreto legge agosto

Come avrai avuto modo di leggere nei nostri articoli precedenti, abbiamo seguito l’iter legislativo del Decreto Rilancio fin dalle sue prime bozze. Possiamo quindi affermare di aver seguito molto da vicino l’argomento fin dalla sua nascita ed ideazione, la sua attuazione e le critiche ad esso, le varie modifiche che si sono susseguite ed i numerosi chiarimenti arrivati dai soggetti interessati (Enea e Agenzia delle Entrate in primis).

Un aspetto che abbiamo trattato, ma che alla luce della conversione in legge del decreto Agosto merita ulteriori approfondimenti, è quello legato alla conformità edilizia urbanistica. Il legislatore infatti è stato costretto ad intervenire con il decreto sopracitato convertito dalla legge del 13 ottobre 2020, la legge n. 126, che con l’articolo 51, comma 3-quinquies ha introdotto all’art. 119 il nuovo comma 13-ter. 

Ed è proprio sulla conformità edilizia urbanistica ed al nuovo comma introdotto che verterà questo nostro approfondimento. Continua a leggere per scoprire tutte le ultime novità.

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Superbonus 110% e conformità edilizia-urbanistica

Fin da subito, pochi giorni dopo l’approvazione del DL Rilancio, sono iniziate ad arrivare le le prima considerazioni di natura “edilizia-urbanistica”. I possibili beneficiari del Superbonus 110% (di cui parliamo qui) infatti si sono chiesti cosa sarebbe successo in caso gli interventi previsti fossero stati sostenuti su unità immobiliari con qualche abuso edilizio. Una situazione che peraltro è abbastanza comune nel panorama edilizio italiano.

Queste considerazioni in realtà non avevano nulla di nuovo rispetto al passato. L’art. 49 del Testo Unico dell’ Edilizia è sempre esistito e non ha subito alcuna innovazione nel corso degli anni.

Alla luce di quanto abbiamo appena stabilito, possiamo affermare quindi che chiunque conoscesse questo articolo avrebbe potuto tranquillamente affermare che gli interventi sostenuti su di un edificio in cui sono presenti abusi edilizi, è illegittimo. Gli interventi in questione quindi riguardano anche quelli previsti dal Superbonus 110%.

Si tratta comunque di considerazioni che nella prassi, almeno fino a prima del Superbonus 110%, molti tecnici imprese e installatori forse non conoscevano o hanno sempre fatto finta di non conoscere. D’altronde è pur vero che nella maggior parte dei casi si trattava solamente di piccoli abusi.

Il superbonus 110% pone la lente di ingrandimento sugli abusi edilizi

Il Superbonus 110% però, proprio per la sua particolarità, consente di riqualificare energeticamente e strutturalmente un immobile a costo praticamente zero. Un enorme incentivo che quindi  ha posto la lente sugli abusi e costretto il legislatore ad intervenire con il decreto-legge di cui cui parlavamo poco più sopra.

L’articolo 51, comma 3-quinquies che ha introdotto all’art. 119 il nuovo comma 13-ter del Decreto Agosto recita infatti così:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Superbonus 110% e conformità edilizia-urbanistica: scoperchiato il vaso di pandora

Il nuovo comma 13-ter riguarda quindi in particolare la tanto temuta conformità edilizia urbanistica. Si tratta di un comma risolutivo visto che pone rimedio al problema della fruizione del superbonus per le parti comuni di un edificio in cui qualche unità immobiliare (o anche tutte) possono presentare degli abusi interni che non riguardano le parti in cui si deve intervenire.

Tuttavia questo nuovo comma ha avuto anche un effetto indiretto. Infatti ha scoperchiato un vero e proprio vaso di pandora su tutte le detrazioni fiscali che riguardano il mondo dell’edilizia, per fortuna aggiungiamo noi. Ad oggi infatti nessun tecnico potrà dire “non lo sapevo”. Inoltre tutti i contribuenti dovranno fare molta attenzione allo stato di salute urbanistico-edilizio ricordando che nel caso vogliano intervenire fruendo di una qualsiasi agevolazione fiscale, la loro abitazione deve essere assolutamente in regola.

Se da un lato sicuramente questo potrà scoraggiare chi vuole effettuare questo tipo di interventi, dall’altro tuttavia ci sarà una maggiore garanzia della regolarità degli interventi sostenuti. Una regolarità che significa anche maggiore sicurezza ed efficienza degli stessi interventi.

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Alcuni chiarimenti fiscali sul Superbonus 110% visti di conformità, asseverazioni, parcelle e assicurazioni

I chiarimenti fiscali sul Superbonus 110% che prenderemo in esame in questo articolo sono contenuti l’interpello n. 909-765/2020 dell’Agenzia delle Entrate Dir. Emilia-Romagna. I chiarimenti in questione vertono su alcune problematiche che riguardano da vicino i professionisti tecnici.

In particolare, nell’interpello si chiedono ulteriori chiarimenti sulle parcelle di questi professionisti. Parcelle che riguardano il rilascio del visto di conformità dei CAF o dei professionisti e sulle assicurazioni professionali. Assicurazioni che, come abbiamo avuto modo di approfondire tra queste pagine (clicca qui) sono obbligatorie e che dovranno avere un massimale adeguato.

Abbiamo pertanto ritenuto opportuno approfondire insieme ai nostri esperti questi chiarimenti fiscali sul Superbonus 110% in modo da cercare di fugare ogni dubbio a riguardo.

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L’inammissibilità dell’interpello secondo l’AdE

Per prima cosa, l’Agenzia delle Entrate Dir. Emilia-Romagna stabilisce che il quesito presentato dall’istante è inammissibile. Secondo l’AdE infatti il quesito posto non presenta incertezze nella normativa approvata. Inoltre, i quesiti pervenuti sono stata ampiamente trattati dalla stessa Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020

Nonostante questo però, la stessa Agenzia ritiene doveroso fornire alcuni chiarimenti fiscali, dando alcune indicazioni di massima che riepilogano un po’ tutta la normativa. Indicazioni di massima che abbiamo ritenuto opportuno riportare in questa sede.

Chiarimenti fiscali sulle spese professionali nell’ambito del Superbonus 110%

Il decreto Rilancio prevede che possano rientrare nel superbonus del 110% le spese relative al rilascio di:

• attestato di prestazione energetica. L’APE, come abbiamo già avuto modo di approfondire, viene richiesto per determinare il salto di classe energetica dell’edificio in virtù dei lavori effettuati nelle singole unità o nell’intero fabbricato. Per questo in realtà sono richiesti due attestati di prestazione energetica: uno prima dei lavori ed uno dopo;
• asseverazioni dei tecnici. Le asseverazioni in questione sono necessarie per attestare l’efficacia degli interventi di efficientamento energetico o antisismici sostenuti per essere certi della congruità delle spese sostenute per gli interventi in questione;
• visto di conformità. Questo dovrà essere rilasciato da un intermediario abilitato per poter esercitare le opzioni della cessione del credito o lo sconto in fattura. E’ importante specificare che la spesa è compresa sia nel caso in cui la cessione o lo sconto vengano effettuati alla fine dei lavori sia quando si decide per gli stati di avanzamento. Il visto non è detraibile se non viene esercitata una di queste opzioni, cioè la cessione del credito d’imposta o lo sconto in fattura.

In aggiunta a quanto specificato qui sopra, l’AdE ribadisce comunque che,  per espressa previsione normativa, le spese elencate qui sopra sono detraibili nella misura del 110%. Ovviamente a patto che le spese sostenute per il rilascio del visto di conformità nonché delle attestazioni e asseverazioni, oltre che quelle per le parcelle professionali  rientrino nei limiti previsti per ciascun intervento.

Chiarimenti fiscali sulle parcelle professionali e Decreto Parametri Bis

I chiarimenti fiscali dell’AdE riguardano anche le parcelle dei professionisti. In particolare, si ribadisce che queste devono essere redatte tenendo conto sia dei limiti previsti dal decreto MISE per ogni specifico intervento detraibile, sia dei valori massimi delle tabelle dei corrispettivi commisurati al livello qualitativo delle prestazioni di progettazione.

Questi ultimi limiti a cui ci siamo riferiti, riguardano in particolare gli oneri per le prestazioni professionali connesse alla realizzazione degli interventi, alla redazione dell’attestato di prestazione energetica APE nonché all’asseverazione.

Le assicurazioni professionali

Per quanto riguarda le assicurazioni professionale la stessa Agenzia delle Entrate rimanda alla propria circolare 24/E/2020, soprattutto ai  paragrafi 8.1 e 8.2 (pagine 43 e.ss). In questi paragrafi in effetti si evidenziano i seguenti punti:

1. Ai fini del rilascio delle predette attestazioni ed asseverazioni, i tecnici abilitati sono tenuti alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile. Questa polizza dovrà inoltre avere un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate oltre che agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni. Si specifica quindi che questa polizza non dovrà avere un massimale inferiore a 500.000 euro. La ratio di questa norma è quella di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata;
2. I soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli andranno incontro ad una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa. Inoltre, qualora il fatto costituisca reato, é prevista anche l’applicazione di sanzioni penali.

Conclusione

Nonostante quindi l’Agenzia delle Entrate non abbia fornito dei veri e propri chiarimenti fiscali, vista l’inammissibilità del quesito posto dall’istante, viene ricapitolata in pochi e semplici punti la normativa che regola visti di conformità, asseverazioni, parcelle e assicurazioni. In questo modo viene fornito all’istante un quadro completo di facile consultazione sulla situazione che riguarda gli aspetti precedentemente elencati.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce se i soggetti privi di capienza fiscale possono accedere alla detrazione fiscale del Superbonus 110%

Fin dalla sua approvazione, il DL Rilancio ha suscitato molta curiosità sia da parte di soggetti privati che di addetti del settore. A suscitare questa curiosità è stato soprattutto il Superbonus 110%, una misura che nelle intenzioni del legislatore dovrebbe servire soprattutto a rilanciare il settore dell’edilizia. Questo perché prevede delle agevolazioni fiscali davvero vantaggiose per gli interventi di riqualificazione energetica che si vogliono sostenere.

Agevolazioni di cui è possibile usufruire in diverse modalità, sia con la cessione del credito d’imposta che tramite lo sconto in fattura oltre che la sempre verde detrazione in dichiarazione dei redditi.

Le agevolazioni previste dal superbonus 110% sono soprattutto di natura fiscale, pertanto è ragionevole chiedersi se sia necessaria una capienza fiscale adeguata per poterne usufruire. D’altronde, già nel passato questa problematica era venuta fuori con i precedenti ecobonus già approvati. Pertanto sono in molti a chiedersi se i soggetti privi di una capienza fiscale adeguata possano accedere alla detrazione fiscale del Superbonus 110%.

E’ proprio questo argomento che affrontano le due risposte dell’Agenzia delle Entrate (la n. 601/2020 e n. 602/2020 del 17 dicembre) e che andremo ad esaminare insieme ai nostri esperti. Pertanto continua a leggere se vuoi saperne di più!

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I quesiti posti all’agenzia delle entrate

“I soggetti privi di capienza fiscale possono comunque accedere alla cessione del credito del Superbonus 110%?”

A questa domanda, come dicevamo poc’anzi, ha provveduto a rispondere all’Agenzia delle Entrate. Anzi, il fisco ha fatto di meglio, tramite le risposte n. 601/2020 e n. 602/2020 del 17 dicembre 2020 ha risposto a queste due distinte domande:

1. Una persona fisica residente all’estero può accedere al superbonus se è proprietaria in Italia di un’ abitazione sulla quale intende effettuare degli interventi ammessi alla agevolazione dell’art. 119 del Decreto Rilancio?
2. Un cittadino iscritto all’AIRE da 16 anni e residente in Svizzera può accedere al Superbonus 110%? Specifichiamo che il cittadino in questione è unico proprietario di un immobile unifamiliare registrato al catasto, per il quale pagare regolarmente le tasse in Italia.

Superbonus 110% e cessione del credito per i soggetti privi di capienza fiscale

L’Agenzia delle Entrate ha risposto separatamente alle due istanze. In entrambe le risposte tuttavia ha ricordato che tra i destinatari ammessi alla detrazione fiscale del 110% risultano:

“le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”

Pertanto l’agevolazione:

“riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.

Ne consegue che, trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il superbonus non può essere utilizzato direttamente dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva. Questo perché il soggetto in questione non potrebbe usufruire della detrazione corrispondente visto che l’imposta lorda sarebbe assorbita dalle detrazioni in questione oppure non è dovuta.

Tuttavia, l’art. 121 del Decreto Rilancio ha previsto delle alternative a questa possibilità. Invece dell’utilizzo diretto nella dichiarazione dei redditi della detrazione, il soggetto con insufficiente capienza fiscale può avvalersi di una delle seguenti due modalità:

1. sconto in fattura;
2. cessione del credito.

Ulteriori specificazioni

Nei casi presi in esame dall’AdE, l’istante non produce quindi redditi da lavoro in Italia e per questo non avrebbe una sufficiente capienza fiscale per usufruire delle detrazioni.

Tuttavia, quale proprietario di una casa in Italia, l’istante è titolare del relativo reddito fondiario. Una condizione che, assieme alla presenza ei requisiti e delle condizioni normativamente previste per accedere al Superbonus 110%, non gli preclude l’accesso alla maxi-detrazione.

L’istante può infatti beneficiare del Superbonus in una delle modalità al alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio ovvero tramite lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta accumulato.

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Il Superbonus 110 fino al 2022: finalmente è arrivata la proroga alla maxi detrazione con alcune modifiche.

Negli ultimi giorni del 2020 è finalmente arrivata una notizia che stavamo aspettando da molto tempo. Un emendamento approvato alla Camera dei deputati ha prorogato il Superbonus 110 fino al 2022. La maxi-detrazione avrà quindi un’ulteriore durata di altri 2 anni!

Scusateci, ma secondo noi, questo non è affatto poco. Da tempo infatti abbiamo cercato di approfondire le tematiche riguardanti il superbonus ed abbiamo più volte sottolineato come questa sia una misura importantissima per il settore dell’edilizia. La recente pandemia infatti, i cui effetti continuano purtroppo a durare nel tempo ha costretto il governo ad intervenire in sostegno delle imprese che hanno subito ingenti perdite a causa della pandemia.

Ecco quindi che prorogare il superbonus fino al 2022 servirà a rilanciare ancora di più il settore dell’edilizia e dell’efficientamento energetico. Tra l’altro si tratta di misure dal successo assicurato, vista l’innumerevole mole di domande pervenute alle aziende del settore.

La proroga al Superbonus 110 fino al 2022 tuttavia non è arrivata da sola. Assieme ad essa infatti sono state apportate anche delle significative modifiche alla norma. Per questo abbiamo ritenuto opportuno approfondire questi argomenti insieme ai nostri esperti qui di seguito.

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Superbonus 110 fino al 2023

Dopo tanti annunci e qualche incertezza finalmente possiamo tirare un sospiro di sollievo. Il Superbonus 110 sarà in vigore fino al 2022, in qualche caso addirittura fino al 2023. Questo perché, per gli interventi effettuati dagli Istituti autonomi case popolari (ex-IACP) per i quali al 31 dicembre 2022 viene raggiunta la percentuale del 60%, il superbonus 110% spetta anche per le spese sostenute fino al 30 giugno 2023. Inoltre è stata approvata una proroga al 31 dicembre 2022 per la detrazione fruita dai condomini che entro il 30 giugno 2022 hanno completato almeno il 60% dei lavori.

Sarà pertanto possibile usufruire della maxi-detrazione del 110% per i lavori di miglioramento energetico e per l’adeguamento antisismico degli edifici contenuti nella norma per altri 2 anni circa. Fino a poco tempo fa infatti, il termine ultimo per usufruire di questi benefici era quello del 31 dicembre 2021.

L’emendamento che ha prorogato il Superbonus 110% fino al 2022 è contenuto nella nuova legge di Bilancio e avrà un costo ingente per le casse dello stato. Si prevede infatti che costerà allo stato 5 miliardi di euro. Si tratta quindi una cifra che corrisponde grossomodo ad un quarto dei 20 miliardi di sforamento che il Governo si appresta a chiedere in questi giorni. D’altronde secondo alcuni esponenti politici il superbonus 110 è la più importante misura di rilancio economico degli ultimi anni.

Tutte le modifiche al Superbonus 110%

Come abbiamo avuto modo di approfondire precedentemente, la proroga al Superbonus 110 fino al 2022 non è arrivata da sola. Sono infatti state approvate alcune misure che rifanno in maniera sostanziale il look alla maxi-detrazione. Proviamo a fare il punto su queste nuove misure che e modifiche che ne ampliano l’efficacia:

• proroga del Superbonus 110 fino al 2022 (30 giugno);
• la maxi-detrazione spetterà anche per gli interventi per la coibentazione del tetto;
• è stata individuata una nuova definizione di unità immobiliari funzionalmente indipendenti;
• la detrazione è stata approvata anche per gli edifici privi di APE;
• il superbonus 110 spetterà anche per tutti quegli interventi per l’eliminazione della barriere architettoniche;
• detrazione fiscale spetterà agli IACP fino al 31 dicembre 2022;
• proroga fino del sismabonus ordinario per gli interventi per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio entro il 31 dicembre 2021;
• la detrazione del 1105 spetterà anche per gli impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici;
• maggiore dettaglio per i limiti di spesa relativi agli interventi di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;
• proroga al 31 dicembre 2022 per la detrazione fruita dai condomini che entro il 30 giugno 2022 hanno completato almeno il 60% dei lavori;
• Finalmente si potrà usufruire detrazione per gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• sono state apportate modifiche al processo di approvazione degli interventi per i condomini;
• non vigerà più l’ obbligo di polizze professionale esclusiva per le asseverazioni dei professionisti;
• obbligo di esporre in cantiere un cartello in cui indicare: “Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”;
• proroga fino al 31 dicembre 2022 per le opzioni alternative alla fruizione diretta del superbonus (sconto in fattura e cessione del credito).

Se ti stai chiedendo cosa significano tutti questi cambiamenti non preoccuparti, perché approfondiremo queste modifiche nei prossimi articoli. Pertanto non perderteli ed scriviti alla nostra newsletter cliccando qui!

Conclusioni

Oltre a quanto abbiamo riportato poco più sopra, ricordiamo che per accedere alla detrazione del 110%, sia in sconto in fattura o tramite cessione del credito, prevede che i lavori vengano pagati entro la scadenza stabilita. Non importa se i lavori siano iniziati prima oppure che finiscano dopo la data di scadenza, quello che importa è il pagamento degli stessi.

Pagamento che quindi, grazie all’approvazione della manovra dovrà avvenire entro il 31 dicembre 2022 o 30 giugno 2023 nel caso degli Istituti autonomi case popolari che al 31 dicembre 2022 abbiano raggiunto almeno il 60% dei lavori realizzati.