Gli edifici con fabbricati in costruzione possono accedere al Superbonus?
Gli edifici con fabbricati in costruzione possono beneficiare della maxi-detrazione del 110%?
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Le regole generali per accedere al Superbonus 110%, escludono la possibilità di beneficiare dell’incentivo per gli edifici con fabbricati in costruzione accatastati in categoria F/3.
Tuttavia, tale disposizione non è del tutto chiara. La legge di Bilancio 2021 ha infatti introdotto alcune modifiche che consentirebbero di accedere al beneficio per gli interventi legati all’efficientamento energetico anche senza presentare l’APE. Questa disposizione sarebbe valida solo in alcuni casi particolari ovvero quelli per gli edifici privi di tetto di copertura, o di uno o più muri perimetrali.
Ad un primo esame dunque questa nuova disposizione sembra includere anche gli edifici con fabbricati in costruzione nella maxi-detrazione. In realtà però non è proprio così.
Sebbene questo sia un punto ancora da chiarire del tutto, l’Agenzia delle Entrate, continua ad escludere le unità catastale F/3 dalle strutture ammesse al Superbonus. Anche la recente risposta n. 174 del 16 marzo 2021 infatti va in questa direzione.
Se quindi ti stai chiedendo se gli edifici con fabbricati in costruzione possano rientrare nel Superbonus 110% allora sei nel posto giusto per scoprire la risposta quindi… continua a leggere!
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L’interpello sugli edifici in costruzione all’Agenzia delle Entrate
La risposta n.174 del 16 marzo 2021 ha sostanzialmente cercato di rispondere alla seguente domanda posta un istante: “È possibile che un condominio possa accedere al Superbonus 110% se nel complesso sono presenti unità immobiliari accatastate in F/3?”
L’interpello posto in essere dall’istante riguarda infatti un condominio composto da 18 appartamenti e 3 magazzini in tutto. Di questi 18 appartamenti, al momento della presentazione dell’interpello 5 figuravano accatastati come edifici in costruzione.
Il condominio chiedeva dunque di chiarire i seguenti punti:
- La presenza di tali fabbricati in costruzione esclude per tutto il codominio la possibilità di accedere al beneficio?
- Le unità in F/3 sono da calcolare nella spesa complessiva ammissibile per accedere al bonus 110%?
- In caso di accesso al beneficio è possibile eseguire lavori trainati anche sulle unità in fase di costruzione?
Si al superbonus ma solo per gli edifici “esistenti”
L’Agenzia delle entrate nella risposta in questione si sofferma su alcune disposizioni ben precise.
In particolare, ricorda che gli interventi di coibentazione termica devono interessare almeno il 25% della superficie disperdente lorda del condominio. Il calcolo di questo 25% dovrebbe riguardare l’intero edificio in sé. Questo significa quindi che non si devono tenere conto delle distinzioni tra unità riscaldate e non riscaldate.
Nel caso sottoposto all’agenzia dall’istante in questione dunque si devono includere in tale percentuale anche gli immobili non funzionalmente indipendenti. Tuttavia esiste anche una condizione che questi immobili devono rispettare per poter accedere alla maxi-detrazione: devono essere identificati come “esistenti” e devono avere una precisa destinazione d’uso.
Questo quindi significa che gli edifici con fabbricati in costruzione la cui identità non sia ancora definita devono essere esclusi dal Superbonus 110%.
I fabbricati in costruzione non fanno perdere la detrazione al resto del condominio
Nonostante quando abbiamo appena riportato qui sopra, per i condomini rimane sempre possibile accedere alla detrazione. La presenza di alcuni fabbricati in costruzione fra le unità immobiliari del condominio infatti non esclude dalla detrazione il resto del palazzo.
E’ la stessa Agenzia delle Entrate a chiarire che per il raggiungimento del 25% della superficie disperdente lorda non si debbano considerare le unità F/3. Questo significa che, se una volta escluse queste unità immobiliare, l’intervento sul condominio coinvolge una superficie pari o superiore alla percentuale richiesta, il condominio potrà usufruire del superbonus.
Ovviamente, gli edifici con fabbricati in costruzione, non dovranno essere considerati nel nel calcolo dei limiti di spesa ammissibile. Inoltre non potranno in alcun modo essere interessate dai lavori trainati. Possibilità che invece viene concessa per le unità esistenti e finite che compongono il condominio.
