La demolizione e ricostruzione con ampliamento rientra nel Superbonus?
L’Agenzia delle Entrate fa luce sugli aspetti legati agli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento legati al Superbonus 110%
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Il superbonus 110% è un’occasione troppo ghiotta per lasciarsela sfuggire: fare interventi di riqualificazione energetica e antisismica senza spendere un euro è infatti il sogno di molti. Fra le pagine di questo blog abbiamo parlato di queste opportunità svariate volte per cercare di approfondirne tutti i vari aspetti.
Oggi cerchiamo di sviscerare la questione che riguarda gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico. Questi interventi infatti possono accedere alla maxi-detrazione del 110%?
Secondo l’agenzia delle Entrate gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, a determinate condizioni, possono dare diritto alla detrazione del 110%. A queste conclusioni si arriva esaminando la risposta 210/2021 dello scorso 29 marzo fornita dall’Agenzia stessa.
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Demolizione e ricostruzione con ampliamento, il caso preso in esame
La risposta 210/2021 dell’Agenzia delle Entrate è arrivata dopo la sollecitazione di un istante riguardante appunto gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento. In particolare, l’istante voleva demolire diversi immobili, uno dei quali rientrante a tutti gli effetti nella categoria degli edifici collabenti, per ricostruire poi due edifici residenziali.
E proprio la ricostruzione di questi due edifici avrebbe comportato un ampliamento volumetrico dei precedenti edifici esistenti del 35%. Oltre a ciò gli immobili in questione sarebbero stati ricostruiti con un miglioramento antisismico di almeno due classi di rischio e dotati di impianti fotovoltaici e di accumulo.
L’interesse dell’istante quindi era quello di capire se con gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento e di efficientamento energetico ed antisismico sarebbe potuto rientrare nel Superbonus 110%.
L’Agenzia delle Entrate ha cercato di spiegare approfonditamente la questione articolandola nei seguenti 3 punti:
- la possibilità di ottenere il Superbonus sugli immobili collabenti;
- possibilità di ottenere il Superbonus sulla parte ampliata;
- il metodo di calcolo del tetto di spesa ammesso alle detrazioni.
1. Superbonus 110% per gli edifici collabenti
Gli edifici collabenti possono essere considerati a tutti gli effetti come edifici esistenti ed in quanto tali possono rientrare nel Superbonus 110%. A dire il vero possono farlo a prescindere dal fatto che siano totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito. Inoltre, al termine dei lavori, tali edifici devono rientrare in una delle categorie catastali ammesse al beneficio. Pertanto dovranno essere classificati come immobili residenziali.
Alla luce di questo è chiaro come gli interventi di demolizione e ricostruzione, anche con ampliamento, possano ottenere sempre il Sismabonus 110%. Tuttavia, per poter rientrare anche nelle detrazioni previste per gli interventi di riqualificazione energetica deve poter essere dimostrabile che l’edificio sia dotato di un impianto di riscaldamento.
2. Interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento
L’Agenzia delle Entrate ha spiegato come mai gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento possano ottenere la maxi-detrazione.
Per poterla ottenere, gli interventi cui ci siamo riferiti poc’anzi, devono rispettare determinati requisiti. In particolare, devono poter essere inquadrati negli interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1 lettera d) del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). In altre parole questi interventi comprendono i lavori di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime ed inoltre con diverse caratteristiche plani-volumetriche e tipologiche. Inoltre il Testo Unico dell’edilizia consente, tuttavia solamente nei casi previsti dalla legislazione vigente, gli incrementi di volumetria volti alla rigenerazione urbana.
A queste condizioni, l’agenzia ne aggiunge ulteriori due per gli interventi di demolizione e ricostruzione. La prima è che l’intervento in questione deve essere un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente. La seconda è che debba essere evidente il cambio di destinazione d’uso in residenziale.
Inoltre dobbiamo precisare che il Sismabonus si può ottenere sulla parte di edificio ampliata a differenza di quanto avviene per gli interventi relativi alla riqualificazione energetica. Il Superbonus 110% infatti è riconosciuto solo sulla volumetria originaria.
3. Calcolo dei tetti di spesa e delle detrazioni
Per il calcolo dei tetti di spesa e delle detrazioni invece bisogna fare riferimento alla situazione esistente prima dell’intervento. Nel caso posto dall’istante i limiti di spesa vanno perciò calcolati su tre unità immobiliari.
I calcoli da effettuare sono quindi i seguenti:
- Interventi antisismici: il tetto di spesa è pari a 288mila euro (96mila euro per 3).
- Installazione degli impianti fotovoltaici: il tetto di spesa è pari a 144mila euro (48mila euro per 3). Inoltre è obbligatorio anche rispettare il limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico.
- Sistemi di accumulo: il tetto di spesa è pari a 144mila euro (48mila euro per 3). Anche in questo caso è necessario rispettare l’ulteriore limite di spesa di 1000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema.
