Author archives: Andrea Sepiacci Valore Energia

Nessuna sanatoria per gli abusi edilizi in arrivo sul Superbonus

E’ prevista una sanatoria  abusi edilizi dopo la modifica al comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio oppure no?

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E’ stato creato molto scompiglio attorno alle recenti modifiche al comma 13-ter dell’ art. 119 del Decreto Rilancio apportate dal nuovo Decreto Semplificazioni. Una parte della stampa generalista ha infatti gridato allo scandalo per la modifica appena menzionata.

Secondo questi articoli infatti la modifica all’art.119 avrebbe dato il via libera ad una sanatoria abusi edilizi premiando di fatto coloro che negli anni passati hanno effettuato degli interventi che non rispettavano le normative vigenti.

Ma davvero il DL Semplificazioni introduce questa sanatoria sugli abusi edilizi oppure no?

Lo abbiamo chiesto ai nostri esperti che sono concordi nel rispedire al mittente questa ipotesi. Secondo loro infatti, come avremo modo di spiegarti in questo approfondimento, la modifiche non creano nessun meccanismo di sanatoria degli abusi edilizi.

Per scoprire come mai continua a leggere!

Superbonus 110% in CILA e senza verifica sullo stato legittimo

Il nuovo DL Semplificazioni ha sostituito integralmente il comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio, lo stesso DL che ha introdotto il Superbonus 110%. Una sostituzione integrale che non è stata particolarmente apprezzata dalla stampa generalista. Sono stati molti i titoli di giornale che ribadivano il concetto che il Superbonus sarebbe diventato un modo per premiare e sanare l’abusivismo edilizio. E’ proprio grazie a questi titoli che si è creato l’equivoco per cui sembrava che fosse prevista una sanatoria per gli abusi edilizi eventualmente presenti nell’immobile.

Ebbene, non è affatto così. Il motivo alla base della sostituzione del comma 13-ter è stata l’oggettiva difficoltà nel reperire in tempi brevi la documentazione necessaria ad attestare lo stato legittimo degli immobili. Una difficoltà che è dovuta in particolar modo alla scarsa organizzazione e digitalizzazione degli archivi edilizi. Una situazione di cui certamente i legislatori erano al corrente fin dall’inizio e che magari avrebbero dovuto considerare fin dall’approvazione del DL Rilancio.

Quindi, la nuova versione del comma 13-ter in ogni caso non introduce una sanatoria per gli abusi edilizi. Semplicemente stabilisce che tutti gli interventi di superbonus 110% siano considerati di manutenzione straordinaria. Pertanto nel procedere a questi lavori è necessaria solamente la presentazione di una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Contrariamente a quanto stabilito in precedenza assieme alla CILA non va dichiarata l’attestazione dello stato legittimo di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Superbonus 110% niente sanatoria per gli abusi edilizi

Siccome non è più necessario dichiarare lo stato legittimo degli immobile, il nuovo comma 13-ter prevede che il beneficio fiscale decada solo alcuni casi specifici che non prevedono abusi edilizi. I casi in questione sono i seguenti:

  1. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  2. mancata presentazione della CILA;
  3. non corrispondenza al vero delle attestazioni previste per il superbonus;
  4. assenza del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento;
  5. mancanza del provvedimento che ha consentito la legittimazione della costruzione dell’immobile oggetto d’intervento. In pratica si tratta  dell’attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Le conseguenze di un abuso edilzio

La modifica al nuovo comma 13-ter non introduce una sanatoria agli abusi edilizi premiando l’abusivismo, tutt’altro. Infatti, nell’ultimo periodo del nuovo comma possiamo trovare il seguente testo:

“Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.

Questo genera almeno due importanti conseguenze:

  • la CILA dovrà riportare fedelmente lo stato dei luoghi, pena decadenza del beneficio;
  • un semplice raffronto documentale tra la CILA presentata e l’ultimo titolo edilizio consentirà facilmente l’individuazione di un abuso edilizio.

Conclusioni sulla presunta sanatoria degli abusi edilizi

Come abbiamo avuto modo di chiarire in maniera specifica, l’obiettivo della modifica al comma 13-ter, non è assolutamente quello di premiare o di offrire una sanatoria per gli abusi edilizi, tutt’altro. L’obiettivo è solamente quello di semplificare la procedura.

Infatti, da adesso in poi, basterà presentare una CILA con uno stato dei fatti diverso da quello dell’ultimo titolo abilitativo per far rischiare all’interessato di incorrere in serie sanzioni civili e penali, ma non solo questo. L’interessato potrebbe inoltre dover anche demolire un intervento che, nonostante sia in regola, verrà considerato abusivo in quanto si andrà a sommare agli altri abusi presenti.

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Tempistiche superbonus più veloci con il DL Semplificazioni

Con l’approvazione del DL Semplificazioni le tempistiche Superbonus saranno notevolmente ridotte!

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Il nuovo decreto legge Semplificazioni è stato appena approvato in Consiglio dei ministri lo scorso 28 maggio e già sono in molti ad essere entusiasti dalle nuove misure in esso contenute. Il DL semplificazioni va infatti ad impattare sostanzialmente con le tempistiche del Superbonus 110 dal momento, che non le nuove modifiche, l’accesso alla maxi-detrazione potrebbe arrivare in tempi più rapidi. 

Quello delle tempistiche Superbonus è infatti uno dei problemi principali della misura introdotta dal DL Rilancio. L’enorme quantità di documenti da produrre per accedervi, in un paese rinomato per la lentezza burocratica come l’Italia, ha fin da subito rappresentato una delle difficoltà maggiori da affrontare.

Con il nuovo DL Semplificazioni però le tempistiche del superbonus, relativamente all’inizio dei lavori, potrebbero ridursi anche di tre mesi. Ma come mai?

In questo approfondiremo prenderemo in esame, insieme ai nostri esperti, le modifiche al Superbonus 110 introdotte recentemente. Modifiche che servono tendenzialmente a snellire ed a velocizzare le pratiche relative al Superbonus.

Tempistiche superbonus più brevi: come risparmiare 3 mesi

La bozza definitiva del DL Semplificazioni approvata venerdì scorso da Palazzo Chigi prevede che siano necessari meno documenti per il superbonus. In particolare non si dovrà più produrre l’attestazione di stato legittimo dell’immobile: sarà sufficiente la sola Cila. 

Il certificato di stato legittimo dell’immobile serve ad attestare la conformità al titolo abilitativo di un edificio e l’osservanza della normativa vigente. Allo stato attuale è quindi necessario produrre una doppia conformità considerando anche che è necessaria la CILA. Questa doppia conformità dovrebbe servire per prevedere delle modifiche che siano in linea con quanto previsto al momento della costruzione dell’immobile e al momento dell’inizio dei nuovi lavori.

Per ottenere questa doppia conformità però è necessario effettuare un procedimento di accesso agli atti degli archivi edilizi del comune in cui si vogliono effettuare gli interventi di riqualificazione energetica previsti dal Superbonus. Un procedimento che di solito dura all’incirca 3 mesi, anche se in alcuni casi può durare anche di più. Si tratta quindi di un periodo incredibilmente lungo che non fa che rallentare l’inizio dei lavori e che contribuisce a saturare di richieste gli uffici pubblici. 

Ecco quindi che saltando questo passaggio si potrebbero velocizzare notevolmente le tempistiche del Superbonus di accesso alla maxi-detrazione fiscale. Una velocizzazione che ha anche un valore economico: con più richieste la forza lavoro della P.A. si è dovuta ri-organizzare lasciando indietro altre pratiche. Ciò avrebbe un costo quantificato in 110 milioni di euro di adempimenti burocratici.

Necessaria solo la CILA

Grazie all’approvazione del DL Semplificazioni sarà necessario presentare solo la CILA ovvero la Comunicazione di inizio lavori asseverata. 

Il DL Semplificazioni non fa altro che riprendere quanto precedentemente introdotto nel 2010 all’interno del Testo unico dell’Edilizia. La CILA è un documento che può venire comunicato anche in formato digitale, all’ufficio tecnico del Comune e che deve essere redatto da un professionista. Si tratta infatti di un documento che serve a semplificare l’avvio dei lavori visto che non sarà più necessario presentare il titolo abitativo. 

Conclusioni

Al fine di velocizzare le tempistiche del Superbonus, il DL Semplificazioni ha abolito l’onere di presentare l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile. Per dare inizio ai cantieri del Superbonus sarà infatti necessario presentare solamente la CILA.

Da ciò si può quindi dedurre che non verranno effettuate alcune valutazioni sullo stato di legittimità dell’immobile oggetto dell’intervento di riqualificazione energetica o sismica. Inoltre, non verrà effettuata nessuna osservazione sulla legittimità dei lavori che vi verranno eseguiti. Pertanto rimarrà aperta la possibilità che vengano segnalate irregolarità dell’edificio durante lo svolgimento dei lavori.

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Superbonus per caserme ed ospedali

Superbonus per caserme ed ospedali ma non per gli alberghi. Tutte le ultime novità

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Venerdì 28 maggio 2021 il Consiglio dei Ministri presieduto da Mario Draghi ha approvato la bozza definitiva del DL Semplificazioni. Il DL apporta importanti novità alla normativa che regola la maxi-detrazioni fiscale del 110% introdotta dal DL Rilancio convertito in legge lo scorso anno.

Fra le modifiche contenute nel nuovo decreto Legge, spicca quella legata alla riduzione delle tempistiche Superbonus. Le regole in vigore fino ad adesso infatti hanno allentato la richiesta dello sconto fiscale tanto che è stato possibile utilizzare poco più del 10% delle risorse stanziate. Se questo DL verrà convertito in legge, per far partire i lavori, basterà quindi la comunicazione di inizio lavori (Cila), come per le ristrutturazioni straordinarie, e non servirà più la doppia conformità.

Accanto a questa importante misura ve ne sono altre non di minore importanza. Il superbonus adesso infatti diventa disponibile anche per caserme, ospedali ed ospizi ma non per gli alberghi come precedentemente ipotizzato (ne parlavamo qui). E’ stato infatti stimato che far rientrare le strutture per la ricezione turistica nella maxi-detrazione potrebbe avere un costo eccessivo per le casse dello stato italiano, almeno per il momento. 

Ma in cosa consiste di preciso l’estensione del Superbonus per caserme ed ospedali?

Lo abbiamo chiesto ai nostri esperti ed abbiamo riportato quanto emerso in questo approfondimento.

Superbonus 110% per caserme, ospedali ed ospizi

Il decreto Semplificazioni prevede che il Superbonus sia valido anche per interventi su edifici appartenenti alle categorie catastali B/1, B/2 e D/4. Questo significa quindi che da adesso è prevista la maxi-detrazione del Superbonus per:

  • caserme,
  • lavori in collegi e convitti,
  • ospizi,
  • conventi e seminari,
  • case di cura e ospedali con e senza fine di lucro.

I lavori realizzati su questi immobili potranno fruire del superbonus 110% a patto che:

  1. i titolari svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali,
  2. i membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica.

Il limite di spesa ammesso alle detrazioni per questi casi va moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi e la superficie media di una unità abitativa immobiliare. Questa indicazione è contenuta nel apporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Niente superbonus 110% per gli alberghi

Se da un lato viene ampliata la fruizione della maxi-detrazione del 110% del Superbonus per caserme ed ospedali, dall’altro rimangono fuori tutti gli edifici che rientrano nella categoria catastale D/2. E’ proprio in questa categoria che vi rientrano edifici come alberghi e pensioni (con fine di lucro).

La motivazione di questa esclusione sarebbe da ricercare nel costo, ritenuto eccessivo, che i beneficiari potrebbero dover far sostenere alle casse dello stato italiano.

Come ovvio che sia, non si è fatta attendere molto la dura reazione di Federalberghi. Riportiamo qui di seguito le dichiarazioni del presidente Bernabò Bocca rilasciate ad Adnkronos che dopo aver definito una grossa delusione l’esclusione dal superbonus per gli alberghi ha ricordato che:

 “… gli alberghi erano ricompresi, ma poi di fatto sono stati esclusi. Sono, invece, entrati i collegi e le case di cura private. Noi, (gli albergatori ndr) ci contavamo molto su questa misura  perché i nostri alberghi, ormai fermi da oltre un anno, hanno bisogno di manutenzione e riqualificazione. È una grande delusione, ma combatteremo al fianco dei ministri, come Garavaglia, che ci sono battuti per introdurre questa misura… Speriamo che in fase di conversione si possa rimediare. Stiamo spendendo centinaia di migliaia di euro per ristrutturare in termini impiantistici le nostre strutture ricettive. Il superbonus per gli alberghi è indispensabile“.

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Superbonus e DL Semplificazioni: tutte le novità in arrivo

Superbonus 110 e DL Semplificazioni. Il punto su tutti i cambiamenti in arrivo

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Grosse novità in arrivo per il Superbonus 110% dopo l’approvazione del DL Semplificazioni (qui puoi leggere la bozza definitiva) avvenuta lo scorso 28 maggio. Le novità riguardano nello specifico:

  • la rimozione delle barriere architettoniche,
  • CILA,
  • ampliamento dei beneficiari della maxi-detrazione.

Stop dunque all’ampliamento del Superbonus nel nuovo DL Semplificazioni per la possibilità di usufruire delle maxi-detrazione per le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari, privi di accesso autonomo dall’esterno. E stop anche alla nuova definizione di impianto termico, che avrebbe reso agevolabile gli interventi di efficientamento energetico anche per quegli immobili privi di un impianto termico fisso. Inoltre, anche gli interventi realizzati da società ed enti sia pubblici sia privati sugli immobili come pensioni ed alberghi con fini di lucro, non è stata più presa in considerazione l’estensione che la prevedeva.

Le novità apportate dal DL Semplificazioni al Superbonus non sono dunque poche e meritano di essere approfondite ulteriormente. Abbiamo chiesto quindi ai nostri esperti di esaminare questi cambiamenti nella maniera più approfondita possibile.

L’Approvazione del DL Semplificazioni

Il Consiglio dei Ministri che ha approvato i cambiamenti al Superbonus del DL Semplificazioni si è riunito venerdì 28 maggio 2021, alle ore 18.15. A presiedere questo consiglio tenutosi a Palazzo Chigi sono stati il presidente del Consiglio Mario Draghi ed il Sottosegretario alla presidenza Roberto Garofoli.

Il Decreto in questione sostanzialmente introduce le regole di attuazione del PNRR che lo stesso governo ha recentemente presentato alla commissione europea. E’ proprio grazie al PNRR infatti che l‘Italia potrà avere accesso agli ingenti fondi previsti dal Recovery Fund, ecco perché quello che stiamo affrontando è un argomento della massima delicatezza. Per intendersi, la ripresa dell’economia per a ripartenza post pandemia Covid-19 passa anche da qui.

L’articolo 34 della bozza definitiva del DL Semplificazioni prevede modifiche al famigerato articolo 119 del Dl Rilancio in cui era stato introdotta la normativa che regola il Superbonus 110. In particolare, l’articolo 34 della bozza definitiva è stato nominato così: “Misure di semplificazione in materia di incentivi per l’efficienza energetica e rigenerazione urbana”.

Ma in cosa consistono questi cambiamenti al Superbonus 110 apportati dal DL Semplificazioni?

Superbonus e DL Semplificazioni: tutte le modifiche all’articolo 119

Come abbiamo avuto modo di introdurre le modifiche apportate dal DL Semplificazioni al Superbonus riguardano sostanzialmente un articolo della normativa. Ad essere oggetto degli interventi del legislatore è infatti o l’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.

Le modifiche apportate sono sostanzialmente le seguenti.

Eliminazione barriere architettoniche diventano interventi trainati.

Il DL Semplificazioni modifica il Superbonus facendo rientrare fra gli interventi trainati tutti quegli interventi che hanno come obiettivo quello di eliminare le barriere architettoniche e per facilitare l’accesso agli invalidi agli edifici. Essendo interventi trainati, ci teniamo a ricordare, è necessario che questi interventi vengano realizzati congiuntamente di quelli trainanti previsti dal Superbonus.

Infine potranno beneficiare della maxi-detrazione solamente le persone di età superiore a 65 anni.

Nuove categorie catastali ammesse al Superbonus

Tra le modifiche introdotte dal Decreto Semplificazioni al Superbonus rientra l’inserimento di un nuovo comma all’interno della normativa dell’art 119. Si tratta del comma 10-bis, ovvero il comma in cui viene specificato che sono ammesse alla super agevolazione anche le categorie catastali B/1, B/2 e D/4.

In sostanza quindi anche collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme, case di cura ed ospedali con e senza fine di lucro potranno accedere alla detrazione. Tuttavia  i titolari di queste attività devono essere in possesso di specifici requisiti, i seguenti:

  • devono svolgere attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, 
  • se sono membri del Consiglio di Amministrazione dell’attività non devono percepire alcun compenso o indennità di carica 
  • devono essere in possesso di un contratto regolarmente registrato di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito.

Il limite di spesa ammesso alle detrazioni per questi casi va moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi e la superficie media di una unità abitativa immobiliare. Questa indicazione è contenuta nel apporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Asseverazioni e CILA

Anche in materia di asseverazioni ci sono diverse ed interessanti novità. Infatti è stato sostituito integralmente il comma 13 ter con il seguente testo:

Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

 

Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

 

La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1- bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto all’ art. 49 del decreto del Presidente della Repubblica n 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

  1.  mancata presentazione della CILA;
  2.  interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  3.  assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  4.  non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.”
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Calcolo dei limiti di spesa superbonus per edifici plurifamiliari e pertinenze

Come si fa a calcolare i limiti di spesa superbonus 110% previsti per gli edifici plurifamiliari a prevalenza residenziale e relative pertinenze?

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Come abbiamo avuto modo di vedere ampiamente tra queste pagine, la normativa che regola la maxi-detrazione fiscale introdotta dal DL Rilancio, non è affatto semplice e chiara da seguire. Una delle maggiori difficoltà ,in cui anche i nostri tecnici si sono imbattuti, riguarda proprio il calcolo dei limiti di spesa superbonus per gli edifici plurifamiliari e delle pertinenze.

Proprio per questo abbiamo ritenuto opportuno interpellarli, cercando di rispondere nella maniera più chiara possibile, alla domanda “Come si fa a calcolare i limiti di spesa superbonus 110% previsti per gli edifici plurifamiliari?”.

Continua a leggere per scoprire la risposta!

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Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari

Prima di parlare del calcolo dei limiti di spesa superbonus per gli edifici plurifamiliari è necessario innanzitutto fare una doverosa premessa. Nella prima versione del DL Rilancio infatti, la maxi detrazione era stata prevista per diversi soggetti. Ricordiamoli brevemente qui di seguito:

  • i condomini;
  • edifici unifamiliari;
  • le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.

Subito dopo, tramite la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che avrebbero avuto accesso alla detrazione del 110% solo i condomini e le unità immobiliari di natura “residenziale”. Per questo motivo si sarebbe potuto accedere alla detrazione del 110% solo per interventi su:

  • parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
  • edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Le modifiche in Legge di Bilancio 2021

Il calcolo dei limiti di spesa superbonus 110% del Decreto Rilancio è stato poi modificato dall’approvazione delle seguenti norme:

  • Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126;
  • Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021);
  • Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59.

In particolare, la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto importanti novità. Grazie ad essa è diventata infatti realtà la possibilità di fruire del superbonus 110% anche per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate. Una possibilità prevista anche se queste u.i sono possedute da un unico proprietario oppure sono in comproprietà di più persone fisiche.

Il calcolo del limite di spesa superbonus per edifici plurifamiliari

Come abbiamo avuto modo di accennare in precedenza, l’agevolazione del Superbonus riguarda soprattutto le spese sostenute per interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali.

Per questo motivo l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che occorre verificare il requisito di residenzialità. Ciò significa che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza deve essere superiore al 50%. In questo caso sarebbe possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore delle u.i. non residenziali che sostengano le spese per le parti comuni.

Nel caso in cui la percentuale di u.i. ad uso residenziale sia inferiore al 50% è comunque possibile accedere alla detrazione da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. La detrazione però riguarderebbe solamente gli interventi sostenuti nelle parti comuni dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito inoltre che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

Esempio

Il calcolo dei limiti di spesa superbonus del condominio a questo punto dovrà prendere in considerazione tutte le u.i e le pertinenze.

Proviamo a spiegarlo con un esempio che riguarda un edificio a prevalenza residenziale composto da 8 unità immobiliari e 2 pertinenze. In questo caso il calcolo dei limiti di spesa superbonus impone di considerare10 unità. Per cui, il cappotto termico avrà come limite di spesa complessivo di 8×40.000 + 2×30.000=380.000 euro.

Calcolo dei limiti di spesa superbonus 110% per edifici plurifamiliari fino a 4 unità immobiliari

Il calcolo dei limiti di spesa superbonus nel caso degli edifici plurifamiliari fino a 4 unità immobiliari distintamente accatastate è analogo al precedente anche se con alcune differenze.

La differenza più importante è che nel calcolo delle 4 unità non si calcolano le pertinenze. In base a quanto affermato, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze. Ovviamente solo nel caso in cui realizzi interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio. Tuttavia, per quanto riguarda il calcolo dei limiti di spesa superbonus, le pertinenze fanno numero.

Esempio

Se prendiamo come esempio il caso precedente (edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze), il calcolo va effettuato per 8. In questo caso quindi, per il cappotto termico, il limite di spesa è di 8×40.000 = 320.000 euro.

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Demolizione e ricostruzione 110: come funziona?

Demolizione e ricostruzione 110 per cento: tutto quello che devi sapere

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Gli interventi di demolizione e ricostruzione 110 sono fra quelli previsti nella normativa del Superbonus introdotta dal DL Rilancio lo scorso anno. Tuttavia la normativa fin da subito ha presentato diversi punti oscuri che l’Agenzia delle Entrate ha cercato di chiarire più volte. Uno degli ultimi interventi dell’A.d.E. riguarda proprio gli interventi di demolizione e ricostruzione 110.

Con la risposta n. 318, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che per fruire delle detrazioni ecobonus 110 e sismabonus per quanto riguarda gli acquisti di nuove unità abitative è necessario che le abitazioni, a lavori ultimati, appartengano a una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9.

Tuttavia, quello delle demolizioni e ricostruzioni 110 è un argomento che merita di essere approfondito a dovere. Ecco perché abbiamo chiesto ai nostri esperti di esaminare l’argomento in questo approfondimento di cui peraltro avevamo già parlato qui.

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Le categorie catastali cui deve appartenere l’edificio per rientrare nel sismabonus

Esaminando la risposta n.318 dell’Agenzia delle Entrate, è evidente come essa si sia basata su quanto stabilito dal comma 15-bis dell’articolo 19 del decreto Rilancio. Infatti questo comma stabilisce che:

“Le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico”.

Questo significa che gli acquirenti degli immobili demoliti e ricostruiti non possono beneficiare del superbonus 110 per cento nel caso di unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale A/1.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha che sottolineato che sono ammessi al superbonus:

“anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione a patto che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa”.

Un chiarimento, quest’ultimo, che si può rintracciare anche nelle FAQ dedicate al Superbonus 110 pubblicate nel sito web della stessa Agenzia.

Dopo aver specificato i precedenti punti, l’Agenzia delle Entrate, in merito agli interventi di demolizione e ricostruzione 110 ha spiegato che, se le nuove u.i. apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, sarà possibile fruire del sismabonus. Ovviamente a patto che sia stabilita la validità ed il rispetto dei requisiti previsti dall’articolo 119 del decreto Rilancio.

Gli acquirenti degli immobili oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione 110 possono beneficiare del sismabonus?

L’Agenzia delle Entrate interviene anche sulla possibilità di beneficiare degli stessi incentivi per i soggetti che intendono acquistare gli stessi immobili oggetto degli interventi di demolizione e ricostruzione 110. In particolare chiarisce che:

“il Consiglio dei lavori pubblici ha precisato che con l’emanazione del super sismabonus è stata introdotta una modifica al sismabonus sostituendo le percentuali detraibili ivi previste con un’unica percentuale pari al 110% determinando così che per il periodo di validità della norma del super sismabonus non sussisterebbe la possibilità di scegliere quale agevolazione applicare'”.

Ma cosa significa in parole povere tutto ciò?

Significa che gli acquirenti (persone fisiche) degli immobili oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione 110, non possono beneficiare del precedente sismabonus. Possono però beneficiare della nuova detrazione del 110% introdotta dal D.L. Rilancio in quanto la nuova normativa di fatto subentra a quella precedente.

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Superbonus: la proroga è sicura!

Superbonus: proroga sicura fino al 2023 per tutti, assicura il ministro Patuanelli

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La proroga del Superbonus fino al 2023 contenuta all’interno della prossima legge di bilancio è sicura. Anzi, secondo le parole del Ministro delle politiche agricole Stefano Patuanelli, il governo non esclude di anticipare la norma con il rinvio in un veicolo precedente. Tra le altre cose, ci teniamo a sottolineare come sia stato proprio lo stesso Stefano Patuanelli a battezzare il Superbonus 110.

Questo è in sostanza l’annuncio che l‘ex Ministro dello Sviluppo Economico del governo Conte ha preso ieri al video forum di Italia Oggi e Class CNBC sul tema “Superbonus 110% per l’efficientamento energetico”.

Ma di cosa si è discusso durante questo forum? 

Abbiamo cercato di fare chiarezza sulla proroga sicura del superbonus fino al 2023 analizzando gli interventi del video forum ““Superbonus 110% per l’efficientamento energetico” qui di seguito.

Superbonus: proroga sicura secondo il ministro patuanelli

Ad aprire gli interventi che si sono tenuti in occasione del video forum organizzato da Italia Oggi e Class/Cnbc è stato proprio il ministro delle politiche agricole Stefano Patuanelli. Costui è infatti intervenuto sulla tanto attesa proroga della maxi detrazione del 110% che definisce come sicura.

Per correttezza e per trasparenza riportiamo qui di seguito proprio le sue parole:

“Il governo e il presidente del consiglio hanno stabilito che eventuali risparmi sulla dotazione finanziaria saranno utilizzati per prorogare la misura. Questo significa che la direzione è quella e che, al di là del momento in cui verrà fatto il provvedimento, la proroga ci sarà. La destinazione naturale della proroga»

Il ministro Patuanelli ha inoltre preso un importante impegno nei confronti dei cittadini italiani. La proroga del Superbonus 110% infatti dovrebbe essere contenuta sicuramente all’interno della prossima legge di Bilancio. Nonostante le difficoltà che sicuramente incontrerà, visto che si tratta di una norma che ha un impatto su più annualità, il ministro si è sbilanciato ulteriormente ammettendo che:

“…noi chiediamo che venga fatta prima (la proroga sicura al Superbonus)”

ed ancora:

“…noi crediamo che ci siano spazi per farlo prima”

Infine il ministro si è voluto esprimere anche sulle semplificazioni in preparazione riguardanti il Superbonus 110%.In particolare si espresso favorevolmente sull’allargamento alla platea delle imprese turistico-ricettive.

Patuanelli è inoltre tornato sulla  questione della cessione dei crediti di imposta con particolare riguardo allo stop per i crediti Transizione 4.0. In merito, l’attuale ministro ha dichiarato che:

La vera rivoluzione del pacchetto Transizione 4.0, l’elememto cardine è la cedibilità del credito (aldilà della aliquota) che può essere esportato in tutte quelle norme che prevedono la creazione di un credito d’imposta.

Alcuni dati sul Superbonus 110%

L’evento in questione è stato anche il pretesto, sfruttato al meglio dal Ministro dei rapporti con il Parlamento Federico D’Incà per rilasciare alcuni aggiornamenti sullo stato dei lavori del Superbons 110%.

In particolare, secondo le parole del ministro, l’ammontare dei lavori notificati è arrivato a 1,8 mld di euro, di cui 1,2 mld in detrazione. Un numero che fa particolarmente ben sperare visto che a disposizione ci sono ancora 18 miliardi. Ci sarebbero quindi ancora da utilizzare ancora i nove decimi delle risorse messe a disposizione.

Gli altri interventi al video forum

Quello del video forum sul Superbonus è stato un appuntamento importante per cui le dichiarazioni del ministro Patuanelli non sono passate inosservate. All’evento infatti  sono intervenute anche altre personalità di rilievo della politica e del tessuto economico e sociale italiano.

Qui di seguito un breve elenco:

  • ministro per i rapporti con il parlamento Federico D’Inca,
  • presidente della commissione attività produttive della camera Martina Nardi,
  • vicepresidente dei periti industriali Sergio Commisso,
  • il presidente dell’Ordine dei commercialisti di Bari Elbano De Nuccio.

Non solo politici ed esponenti dell’imprenditoria ma anche tecnici. All’evento hanno infatti portato i propri contributi:

  • Francesco Veroi (Confedilizia) che ha spiegato quali siano gli interventi agevolati dal110%,
  • Simone Gualandi (Ecoprogetti) che ha invece approfondito il concetto di asseverazioni.
  • Anna Rita Giagheddu ha portato l’esperienza di Poste italiane nella gestione dell’agevolazione,
  • Nicolò La Barbera ha illustrato le caratteristiche della check list dedicata al Superbonus elaborata dal Consiglio nazionale dei commercialisti.
  • Pietro Soleti (dg Iconto), ha illustrato alcuni numeri sulla misura e presentato le caratteristiche della piattaforma Sibonus, elaborata da Infocamere per creare un punto di incontro tra domanda e offerta di crediti fiscali.

Clicca qui per rivedere la registrazione dell’intero evento!

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Come funziona il superbonus 110 per gli abusi edilizi in attesa di condono?

E’ possibile usufruire del Superbonus 110 per le spese relative agli interventi su edifici con abusi edilizi in attesa di condono?

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Fino a poco tempo fa la risposta alla domanda se fosse possibile usufruire del Superbonus 110 per interventi su edifici con abusi edilizi in attesa di condono non poteva avere una risposta certa. In effetti, questa appena descritta era una situazione a non essere fra le più semplici da gestire. Sono infatti non certo pochi coloro che vogliono usufruire del Superbonus 110% per gli interventi di riqualificazione energetica su edifici con abusi edilizi in attesa di condono.

Per tutti coloro che si trovano in questa situazione abbiamo però una bella notizia!

Grazie al Decreto Semplificazioni le cose potrebbero cambiare. Attenzione però, il documento per il momento è solo una bozza anche se per il mese di maggio dovrebbe arrivare il testo definitivo.

Nella bozza del nuovo Decreto Legge infatti si prevedono delle indicazioni in grado di fornire spiegazioni per i casi in cui si voglia usufruire del Superbonus 110% per lavori su edifici con abusi edilizi in attesa di condono.

Proviamo ad approfondire questa questione qui di seguito.

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Le verifiche vanno effettuate solo sulle parti interessate dagli interventi

In queste pagine abbiamo già affrontato quella che è l’applicazione della normativa riguardo al Superbonus in presenza di abusi edilizi (qui e qui). Proprio in questi articoli abbiamo spiegato come il Governo abbia deciso di circoscrivere i controlli solo alle parti dell’edificio che saranno interessate dagli interventi edilizi. Si è deciso di optare per questa limitazione anche considerando la grande mole di edifici che presentano incongruenze e abusi edilizi che non consentirebbero ai proprietari di ottenere la detrazione del 110%.

In sostanza, proprio in virtù di questa limitazione, se ad esempio si vuole effettuare unicamente l’intervento trainante di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, il tecnico che eseguirà i controlli dovrà solamente verificare che il il vecchio impianto non sia abusivo. Se il vecchio impianto risulterà in regola, il richiedente potrà effettuare l’intervento di sostituzione beneficiando del Superbonus. Questo a prescindere dal fatto che l’edificio in questione presenti degli abusi in attesa di condono visto che le altre parti dell’edificio non saranno sottoposte a controlli.

Cosa fare per gli edifici con abusi edilizi in attesa di condono o con domanda ancora senza esito?

Cosa succede se l’edificio è abusivo ed è anche oggetto di una domanda di condono che ancora non ha avuto esito da parte della Pubblica Amministrazione?

La risposta a questa domanda occupa i pensieri di molti di voi, lo sappiamo benissimo. Ma come abbiamo già avuto modo di anticipare, la nuova bozza del Decreto Semplificazioni contiene finalmente una risposta, anche se va presa con le pinze. Ancora non sappiamo se tale punto sarà effettivo anche dopo l’uscita del testo ufficiale del decreto o se invece verrà modificato.

La bozza del Decreto Semplificazioni prevede un’integrazione all’art. 119 del Decreto Rilancio. Quest’integrazione riguarda proprio la casistica degli abusi edilizi in attesa di condono infatti recita:

“In presenza di domande di condono edilizio ancora inesitate, l’accesso agli incentivi di cui al presente articolo è consentito previa asseverazione giurata, prestata da tecnico abilitato diverso da colui che aveva assistito il richiedente in fase di domanda di sanatoria, circa la sussistenza dei requisiti onde ottenere un positivo riscontro ad opera delle competenti amministrazioni comunali. In caso di definitivo rigetto della istanza di condono edilizio, il relativo provvedimento viene comunicato dalla amministrazione comunale alle amministrazioni competenti, ai sensi del presente articolo, per la revoca delle agevolazioni eventualmente già erogate”.

Dunque, un edificio con domanda di condono inesitata può accedere al Superbonus.

La procedura da seguire nel caso di edifici con abusi edilizi in attesa di condono

Per farlo, un tecnico asseverato, diverso da quello che ha seguito la pratica di condono, dovrà effettuare un sopralluogo dell’abitazione.

Sarà proprio il tecnico, durante il sopralluogo dell’edificio a valutare se la struttura abusiva potrebbe ottenere o no l’approvazione del condono con tutte le responsabilità del caso.

Nel caso in cui il professionista reputi che la risposta della PA possa essere positiva, egli potrà dire che quell’abuso è idoneo per usufruire dell’Superbonus 110%.

Cosa succede nel caso in cui la PA dovesse invece dare esisto negativo?

La PA, al contrario del parere del tecnico, potrebbe comunque dare esito negativo alla domanda di condono. Questo quindi comporterebbe la perdita automatica del beneficio della detrazione del 110%. 

Nel caso di interventi su edifici con abusi edilizi in attesa di esito quindi, il richiedente potrebbe trovarsi, oltre a non fruire più del Superbonus, anche a dover demolire l’opera abusiva. Purtroppo, anche nel caso in cui abbia già iniziato (o peggio anche concluso) i lavori edilizi di efficientamento energetico.

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Edifici plurifamiliari e IACP: confermata la proroga sul Superbonus

Il Decreto Legge del 6 maggio 2021 conferma la proroga del Superbonus 110% per edifici plurifamiliari e IACP

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Quello della proroga del Superbonus 110% per gli edifici plurifamiliari e IACP è stato un vero e proprio tira e molla, ma alla fine si è concluso con esito positivo. Tuttavia la proroga è arrivata solo per questi due soggetti, non per tutti gli altri beneficiari del Superbonus individuati dal Decreto Rilancio delle scorso anno.

La proroga della maxi-detrazione per gli edifici unifamiliari e IACP è stata tuttavia inderogabile. Del resto, i numeri resi pubblici dall’Enea stesso, avevano dimostrato che il Superbonus è stato molto richiesto per gli edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti. Una situazione ben diversa da quella degli edifici con più unità immobiliari come i condomini che hanno incontrato non poche difficoltà per l’accesso alla detrazione.

Ma perché si è verificata questa situazione? Come mai si è dovuto prorogare il superbonus per Edifici plurifamiliari e IACP?

Lo abbiamo chiesto ai nostri esperti e questo è quello che ne è venuto fuori.

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Le difficolta di accesso al superbonus per edifici plurifamiliari e IACP

Le maggiori difficoltà di accesso alla maxi-detrazione del 110% riguardano soprattutto gli edifici plurifamiliari e IACP.

Questo perché per questi beneficiari, la fase iniziale di verifica di esistenza dei presupposti per poter accedere alla detrazione (conformità edilizia e urbanistica) è particolarmente complicata. La pandemia in corso e la scarsa digitalizzazione degli sportelli pubblici infatti hanno di certo contribuito a rendere la situazione più complicata di quanto non lo fosse in situazioni normali.

Proprio per questi motivi, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59 sono state previste alcune modifiche all’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Modifiche che come obiettivo si sono poste quello di allargare l’orizzonte temporale per le casistiche più complicate e che non sono riuscite a fruire pienamente delle possibilità legate al superbonus 110.

In particolare ci riferiamo a:

  • condomini;
  • persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione. In questo caso il riferimento è agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  • istituti autonomi case popolari (IACP).

Le proroghe sul Superbonus per edifici plurifamiliari e IACP

Proviamo ad esaminare in cosa consistono le proroghe al Superbonus per gli edifici plurifamiliari e IACP:

  • per quanto riguarda gli IACP la scadenza del Superbonus 110% passa dal 31 dicembre 2022 al 30 giugno 2023;
  • gli interventi che riguardano edifici posseduti da unico proprietario possono usufruire del Superbonus fino al 31 dicembre 2022. Questo è valido solamente nel caso in cui siano composti da 2 a 4 u.i. e per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;
  • per gli interventi effettuati dai condomini, la scadenza è il 31 dicembre 2022;
  • per gli interventi effettuati dagli IACP, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023. Anche in questo caso però, alla data del 30 giugno 2023, devono essere stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.
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Superbonus e fotovoltaico: come realizzare il proprio impianto azzerando i costi

Superbonus e fotovoltaico: scopri come usufruire delle detrazioni del 110% e del 50% per il fotovoltaico

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Il Governo Italiano ha messo a disposizione dei cittadini diverse opportunità per installare un impianto fotovoltaico approfittando delle detrazioni fiscali inserite nella Legge di Bilancio. Realizzare un impianto fotovoltaico rappresenta una scelta di sostenibilità molto importante, non solo perché ci consente di limitare le emissioni di C02 ma garantisce anche un importante risparmio energetico e una riduzione delle bollette domestiche.

Chi vuole installare un impianto fotovoltaico può beneficiare di diversi bonus. Innanzitutto è possibile fruire del SuperBonus e fotovoltaico, che offre la possibilità di ottenere un rimborso del 110% per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Questa opzione è però applicabile  solo in combinazione con altre tipologie di interventi dette trainanti, che hanno come obiettivo la riqualificazione energetica dell’edificio.

Per tutti quelli che non possono rientrare nel Superbonus e fotovoltaico è invece possibile usufruire della detrazione fiscale del 50% sia sugli impianti fotovoltaici che sull’accumulo. Scendiamo nei dettagli per capire come beneficiare delle detrazioni per realizzare un impianto fotovoltaico a costo zero.

Superbonus e fotovoltaico: cos’è e come funziona

Il Decreto Rilancio ha introdotto la possibilità di accedere a benefici fiscali per l’installazione di impianti fotovoltaici solari connessi alla rete elettrica su edifici esistenti o di nuova costruzione. In questo modo è possibile combinare il superbonus e fotovoltaico per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e può essere applicato solo in combinazione con altre tipologie di interventi dette trainanti.

Oltre a essere considerato un intervento trainato è necessario che l’impianto sia grid-connected e che l’energia non autoconsumata dall’impianto fotovoltaico, o non condivisa per l’autoconsumo, sia ceduta al GSE (Gestore dei Servizi Energetici). Inoltre il terzo requisito per ottenere il superbonus per il fotovoltaico è l’obbligo che in seguito a questi interventi effettuati sull’immobile, ci sia un guadagno di almeno due classi di efficienza energetica.

La stessa detrazione spetta anche per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione 110%, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo e comunque nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo.

Scegliere di installare un sistema fotovoltaico rappresenta una scelta molto importante dal punto di vista ambientale, in quanto ci consente di allontanarci dai combustibili fossili inquinanti, a anche dal punto di vista economico, perché un impianto solare permette di ridurre le bollette fino all’80%. Una buona alternativa è anche quella di selezionare le migliori offerte luce e gas che sfruttano le energie rinnovabili. Se abbiamo in programma di traslocare, prima di effettuare il trasferimento delle utenze occorre verificare lo stato del contatore: qualora questo non fosse presente dovremo procedere con il primo allaccio di luce e gas. L’operazione di allaccio del gas è una procedura fondamentale per attivare la fornitura e richiede una tempistica che va dai 15 ai 30 giorni lavorativi.  Inoltre, è sempre consigliabile verificare la copertura internet della fibra e ADSL della nuova casa, prima di provvedere con il trasferimento della linea.

Bonus Fotovoltaico 110%: importo massimo di spesa detraibile

Le spese per l’installazione di impianti solari fotovoltaici, nel caso siano eseguite congiuntamente ad un intervento che accede all’ecobonus 110% o al sisma bonus 110%, possono accedere alla detrazione del 110% ripartita in in cinque quote annuali di pari importo, per un tetto massimo di spesa detraibile pari a 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico.

Il limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale qualora si eseguano interventi di:

  • ristrutturazione edilizia,
  • nuova costruzione,
  • ristrutturazione urbanistica,

 Detrazione 50% fotovoltaico 2021, come funziona

La detrazione al 50% per il fotovoltaico, anche questa valida fino al 31 dicembre 2021, prevede una detrazione IRPEF del 50% sulle spese sostenute per l’installazione di un nuovo impianto a pannelli solari fino a un massimo di spesa pari a 96.000 che verrà restituita in 10 rate annuali di pari importo. Tra le novità più importanti della detrazione si inserisce anche la possibilità di richiedere lo sconto in fattura o la cessione del credito della quota.

La detrazione al 50% per il fotovoltaico fornisce diversi vantaggi, perché permette di realizzare un intervento singolo senza dover aggiungere altri interventi per beneficiare del bonus 110 e non richiede alcuna procedura in merito alla certificazione energetica.

Per poter usufruire della detrazione fiscale del 50% sulla spesa sostenuta per l’installazione di un nuovo impianto fotovoltaico è necessario rispettare alcuni requisiti:

  1. Per rientrare nel fotovoltaico 50 % non si deve usufruire del Quinto Conto Energia;
  2. L’impianto fotovoltaico deve servire per produzione di energia per autoconsumo e non per fini commerciali;
  3. Se l’energia prodotta supera il fabbisogno, non sarà possibile venderla, si immetterà in rete e si potrà utilizzare in altre ore della giornata, pena la perdita della detrazione IRPEF del 50%.

Chi può richiedere la detrazione al 50% per pannelli fotovoltaici

 Possono accedere alle detrazioni non solo i proprietari dell’immobile interessato, ma tutti coloro che esercitino su di esso un diritto reale di godimento, quindi:

  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • locatari o comodatari;
  • soci di cooperative divise e indivise;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
  • soci di società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati;
  • imprese familiari, alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
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