Gli interventi di demolizione e ricostruzione possono rientrare nel Superbonus?

Gli interventi di demolizione e ricostruzione possono rientrare nel Superbonus?

E’ possibile per gli interventi di demolizione e ricostruzione iniziati rientrare nella maxi detrazione del 110%? Facciamo il punto della situazione

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Quella del Superbonus 110, è senza dubbio un’occasione che fa gola a tanti. Sono in molti a dichiarare, almeno nelle intenzioni, di voler usufruire della maxi-detrazione fiscale del 110% per effettuare interventi di riqualificazione energetica e sismica dell’edificio in cui vivono. Condomini, villette a schiera, case singole, almeno in teoria, possono usufruire di questa opportunità a patto di rispettare le condizioni minime richieste per farlo.

Tuttavia, i casi sopra elencati non rappresentano di certo la totalità di quelli esistenti. E’ possibile ad esempio, soprattutto nell’ottica del Sismabonus, che per realizzare questi interventi in maniera davvero efficiente sia necessario effettuare una demolizione e ricostruzione dell’edificio.

A questo punto possono sorgere delle legittime domande come le seguenti: “E’ possibile beneficiare del superbonus 110 per cento per interventi di demolizione e ricostruzione? E’ possibile farlo anche per gli interventi iniziati prima del decreto Rilancio?“.

Abbiamo affrontato questi quesiti insieme ai nostri esperti i quali hanno preso in esame i numerosi chiarimenti in materia arrivati direttamente dall’Agenzia delle Entrate e dall’Enea.

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SismaBonus 110 e demolizione con ricostruzione.

Come prima cosa, quando si parla di demolizione e ricostruzione, è necessario specificare questa possibilità è prevista dalle misure che rientrano nel sismabonus. Da queste norme è possibile evincere che per migliorare e adeguare le strutture degli edifici ai nuovi criteri antisismici è possibile si possono effettuare interventi di demolizione e ricostruzione degli stessi (D.L. 63/2013 articolo 16).

In particolare, alle disposizioni in vigore emerge in modo chiaro la possibilità di ristrutturare gli edifici esistenti. Per edifici esistenti si intendono quelli che hanno (ancora) una struttura integra, sulla quale intervenire per migliorare le prestazioni, tramite le opportune opere.

La risposta n.88 dell’Agenzia delle Entrate

La risposta n. 88, dell’Agenzia delle Entrate chiarisce ulteriormente la questione riguardante gli interventi di demolizione e ricostruzione.

In particolare, nella risposta si prende in esame il caso di un contribuente che nel mese di maggio 2019 ha avviato lavori di ristrutturazione edilizia su una unità immobiliare unifamiliare indipendente. Sottolineiamo che quindi, il caso presenta un’altra criticità ovvero quella dell’inizio dell’intervento di demolizione e ricostruzione prima dell’entrata in vigore del Superbonus 110. Un aspetto che approfondiremo nel prossimo paragrafo.

Specifichiamo che l’intervento edilizio, al momento della risposta, risulta essere in corso d’opera e gli interventi di efficientamento energetico in programma non sono ancora stati fisicamente realizzati.

Nella loro risposta, le Entrate rimandano al contenuto della circolare n. 24/E del 2020. All’interno di questa circolare è precisato che:

“l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della ‘ristrutturazione edilizia'”.

In seguito alla modifica normativa precisiamo che quindi c’è stato un vero e proprio via libera agli interventi di demolizione e ricostruzione. Interventi che sono ammessi anche nei seguenti casi:

  1. quando non vengono rispettati la sagoma e il sedime originari dell’edificio demolito;
  2. oppure quando l’intervento di ricostruzione prevede un incremento volumetrico a patto che sia consentito dalle disposizioni normative urbanistiche o dagli strumenti urbanistici comunali.

Superbonus 110 per demolizione e ricostruzione. E’ valido anche se l’intervento è iniziato prima dell’approvazione del DL rilancio?

Come abbiamo sottolineato in precedenza, gli interventi di demolizione e ricostruzione per il quale l’istante desidera beneficiare del superbonus 110 per cento sono iniziati prima dell’entrate in vigore decreto Rilancio.

In merito a ciò l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che, come evidenziato nella circolare n. 24/E del 2020, è possibile fruire del superbonus solo per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021. Ovviamente le spese in questione devono riguardare interventi ammissibili oltre a rispettare tutti i requisiti e gli adempimenti previsti dalla normativa agevolativa e dalla prassi (ad esempio essere in posso dell’Ape ante e post intervento).

Inoltre, l’Enea ha chiarito che, nel caso di lavori iniziati prima del 1° luglio 2020, l’Ape ante intervento deve riferirsi alla situazione esistente alla data di inizio dei lavori.

Per interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, invece l’Enea ha poi spiegato che dalle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 è necessario scorporare le spese derivanti all’ampliamento. Inoltre l’Ape post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale.

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