Calcolo dei limiti di spesa superbonus per edifici plurifamiliari e pertinenze

Come si fa a calcolare i limiti di spesa superbonus 110% previsti per gli edifici plurifamiliari a prevalenza residenziale e relative pertinenze?

Come abbiamo avuto modo di vedere ampiamente tra queste pagine, la normativa che regola la maxi-detrazione fiscale introdotta dal DL Rilancio, non è affatto semplice e chiara da seguire. Una delle maggiori difficoltà ,in cui anche i nostri tecnici si sono imbattuti, riguarda proprio il calcolo dei limiti di spesa superbonus per gli edifici plurifamiliari e delle pertinenze.

Proprio per questo abbiamo ritenuto opportuno interpellarli, cercando di rispondere nella maniera più chiara possibile, alla domanda “Come si fa a calcolare i limiti di spesa superbonus 110% previsti per gli edifici plurifamiliari?”.

Continua a leggere per scoprire la risposta!

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Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari

Prima di parlare del calcolo dei limiti di spesa superbonus per gli edifici plurifamiliari è necessario innanzitutto fare una doverosa premessa. Nella prima versione del DL Rilancio infatti, la maxi detrazione era stata prevista per diversi soggetti. Ricordiamoli brevemente qui di seguito:

• i condomini;
• edifici unifamiliari;
• le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.

Subito dopo, tramite la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che avrebbero avuto accesso alla detrazione del 110% solo i condomini e le unità immobiliari di natura “residenziale”. Per questo motivo si sarebbe potuto accedere alla detrazione del 110% solo per interventi su:

• parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Le modifiche in Legge di Bilancio 2021

Il calcolo dei limiti di spesa superbonus 110% del Decreto Rilancio è stato poi modificato dall’approvazione delle seguenti norme:

• Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126;
• Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021);
• Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59.

In particolare, la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto importanti novità. Grazie ad essa è diventata infatti realtà la possibilità di fruire del superbonus 110% anche per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate. Una possibilità prevista anche se queste u.i sono possedute da un unico proprietario oppure sono in comproprietà di più persone fisiche.

Il calcolo del limite di spesa superbonus per edifici plurifamiliari

Come abbiamo avuto modo di accennare in precedenza, l’agevolazione del Superbonus riguarda soprattutto le spese sostenute per interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali.

Per questo motivo l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che occorre verificare il requisito di residenzialità. Ciò significa che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza deve essere superiore al 50%. In questo caso sarebbe possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore delle u.i. non residenziali che sostengano le spese per le parti comuni.

Nel caso in cui la percentuale di u.i. ad uso residenziale sia inferiore al 50% è comunque possibile accedere alla detrazione da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. La detrazione però riguarderebbe solamente gli interventi sostenuti nelle parti comuni dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito inoltre che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

Esempio

Il calcolo dei limiti di spesa superbonus del condominio a questo punto dovrà prendere in considerazione tutte le u.i e le pertinenze.

Proviamo a spiegarlo con un esempio che riguarda un edificio a prevalenza residenziale composto da 8 unità immobiliari e 2 pertinenze. In questo caso il calcolo dei limiti di spesa superbonus impone di considerare10 unità. Per cui, il cappotto termico avrà come limite di spesa complessivo di 8×40.000 + 2×30.000=380.000 euro.

Calcolo dei limiti di spesa superbonus 110% per edifici plurifamiliari fino a 4 unità immobiliari

Il calcolo dei limiti di spesa superbonus nel caso degli edifici plurifamiliari fino a 4 unità immobiliari distintamente accatastate è analogo al precedente anche se con alcune differenze.

La differenza più importante è che nel calcolo delle 4 unità non si calcolano le pertinenze. In base a quanto affermato, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze. Ovviamente solo nel caso in cui realizzi interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio. Tuttavia, per quanto riguarda il calcolo dei limiti di spesa superbonus, le pertinenze fanno numero.

Esempio

Se prendiamo come esempio il caso precedente (edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze), il calcolo va effettuato per 8. In questo caso quindi, per il cappotto termico, il limite di spesa è di 8×40.000 = 320.000 euro.