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Demolizione e ricostruzione 110 per cento: tutto quello che devi sapere

Gli interventi di demolizione e ricostruzione 110 sono fra quelli previsti nella normativa del Superbonus introdotta dal DL Rilancio lo scorso anno. Tuttavia la normativa fin da subito ha presentato diversi punti oscuri che l’Agenzia delle Entrate ha cercato di chiarire più volte. Uno degli ultimi interventi dell’A.d.E. riguarda proprio gli interventi di demolizione e ricostruzione 110.

Con la risposta n. 318, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che per fruire delle detrazioni ecobonus 110 e sismabonus per quanto riguarda gli acquisti di nuove unità abitative è necessario che le abitazioni, a lavori ultimati, appartengano a una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9.

Tuttavia, quello delle demolizioni e ricostruzioni 110 è un argomento che merita di essere approfondito a dovere. Ecco perché abbiamo chiesto ai nostri esperti di esaminare l’argomento in questo approfondimento di cui peraltro avevamo già parlato qui.

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Le categorie catastali cui deve appartenere l’edificio per rientrare nel sismabonus

Esaminando la risposta n.318 dell’Agenzia delle Entrate, è evidente come essa si sia basata su quanto stabilito dal comma 15-bis dell’articolo 19 del decreto Rilancio. Infatti questo comma stabilisce che:

“Le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico”.

Questo significa che gli acquirenti degli immobili demoliti e ricostruiti non possono beneficiare del superbonus 110 per cento nel caso di unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale A/1.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha che sottolineato che sono ammessi al superbonus:

“anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione a patto che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa”.

Un chiarimento, quest’ultimo, che si può rintracciare anche nelle FAQ dedicate al Superbonus 110 pubblicate nel sito web della stessa Agenzia.

Dopo aver specificato i precedenti punti, l’Agenzia delle Entrate, in merito agli interventi di demolizione e ricostruzione 110 ha spiegato che, se le nuove u.i. apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, sarà possibile fruire del sismabonus. Ovviamente a patto che sia stabilita la validità ed il rispetto dei requisiti previsti dall’articolo 119 del decreto Rilancio.

Gli acquirenti degli immobili oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione 110 possono beneficiare del sismabonus?

L’Agenzia delle Entrate interviene anche sulla possibilità di beneficiare degli stessi incentivi per i soggetti che intendono acquistare gli stessi immobili oggetto degli interventi di demolizione e ricostruzione 110. In particolare chiarisce che:

“il Consiglio dei lavori pubblici ha precisato che con l’emanazione del super sismabonus è stata introdotta una modifica al sismabonus sostituendo le percentuali detraibili ivi previste con un’unica percentuale pari al 110% determinando così che per il periodo di validità della norma del super sismabonus non sussisterebbe la possibilità di scegliere quale agevolazione applicare'”.

Ma cosa significa in parole povere tutto ciò?

Significa che gli acquirenti (persone fisiche) degli immobili oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione 110, non possono beneficiare del precedente sismabonus. Possono però beneficiare della nuova detrazione del 110% introdotta dal D.L. Rilancio in quanto la nuova normativa di fatto subentra a quella precedente.

Superbonus: proroga sicura fino al 2023 per tutti, assicura il ministro Patuanelli

La proroga del Superbonus fino al 2023 contenuta all’interno della prossima legge di bilancio è sicura. Anzi, secondo le parole del Ministro delle politiche agricole Stefano Patuanelli, il governo non esclude di anticipare la norma con il rinvio in un veicolo precedente. Tra le altre cose, ci teniamo a sottolineare come sia stato proprio lo stesso Stefano Patuanelli a battezzare il Superbonus 110.

Questo è in sostanza l’annuncio che l‘ex Ministro dello Sviluppo Economico del governo Conte ha preso ieri al video forum di Italia Oggi e Class CNBC sul tema “Superbonus 110% per l’efficientamento energetico”.

Ma di cosa si è discusso durante questo forum? 

Abbiamo cercato di fare chiarezza sulla proroga sicura del superbonus fino al 2023 analizzando gli interventi del video forum ““Superbonus 110% per l’efficientamento energetico” qui di seguito.

Superbonus: proroga sicura secondo il ministro patuanelli

Ad aprire gli interventi che si sono tenuti in occasione del video forum organizzato da Italia Oggi e Class/Cnbc è stato proprio il ministro delle politiche agricole Stefano Patuanelli. Costui è infatti intervenuto sulla tanto attesa proroga della maxi detrazione del 110% che definisce come sicura.

Per correttezza e per trasparenza riportiamo qui di seguito proprio le sue parole:

“Il governo e il presidente del consiglio hanno stabilito che eventuali risparmi sulla dotazione finanziaria saranno utilizzati per prorogare la misura. Questo significa che la direzione è quella e che, al di là del momento in cui verrà fatto il provvedimento, la proroga ci sarà. La destinazione naturale della proroga»

Il ministro Patuanelli ha inoltre preso un importante impegno nei confronti dei cittadini italiani. La proroga del Superbonus 110% infatti dovrebbe essere contenuta sicuramente all’interno della prossima legge di Bilancio. Nonostante le difficoltà che sicuramente incontrerà, visto che si tratta di una norma che ha un impatto su più annualità, il ministro si è sbilanciato ulteriormente ammettendo che:

“…noi chiediamo che venga fatta prima (la proroga sicura al Superbonus)”

ed ancora:

“…noi crediamo che ci siano spazi per farlo prima”

Infine il ministro si è voluto esprimere anche sulle semplificazioni in preparazione riguardanti il Superbonus 110%.In particolare si espresso favorevolmente sull’allargamento alla platea delle imprese turistico-ricettive.

Patuanelli è inoltre tornato sulla  questione della cessione dei crediti di imposta con particolare riguardo allo stop per i crediti Transizione 4.0. In merito, l’attuale ministro ha dichiarato che:

La vera rivoluzione del pacchetto Transizione 4.0, l’elememto cardine è la cedibilità del credito (aldilà della aliquota) che può essere esportato in tutte quelle norme che prevedono la creazione di un credito d’imposta.

Alcuni dati sul Superbonus 110%

L’evento in questione è stato anche il pretesto, sfruttato al meglio dal Ministro dei rapporti con il Parlamento Federico D’Incà per rilasciare alcuni aggiornamenti sullo stato dei lavori del Superbons 110%.

In particolare, secondo le parole del ministro, l’ammontare dei lavori notificati è arrivato a 1,8 mld di euro, di cui 1,2 mld in detrazione. Un numero che fa particolarmente ben sperare visto che a disposizione ci sono ancora 18 miliardi. Ci sarebbero quindi ancora da utilizzare ancora i nove decimi delle risorse messe a disposizione.

Gli altri interventi al video forum

Quello del video forum sul Superbonus è stato un appuntamento importante per cui le dichiarazioni del ministro Patuanelli non sono passate inosservate. All’evento infatti  sono intervenute anche altre personalità di rilievo della politica e del tessuto economico e sociale italiano.

Qui di seguito un breve elenco:

• ministro per i rapporti con il parlamento Federico D’Inca,
• presidente della commissione attività produttive della camera Martina Nardi,
• vicepresidente dei periti industriali Sergio Commisso,
• il presidente dell’Ordine dei commercialisti di Bari Elbano De Nuccio.

Non solo politici ed esponenti dell’imprenditoria ma anche tecnici. All’evento hanno infatti portato i propri contributi:

• Francesco Veroi (Confedilizia) che ha spiegato quali siano gli interventi agevolati dal110%,
• Simone Gualandi (Ecoprogetti) che ha invece approfondito il concetto di asseverazioni.
• Anna Rita Giagheddu ha portato l’esperienza di Poste italiane nella gestione dell’agevolazione,
• Nicolò La Barbera ha illustrato le caratteristiche della check list dedicata al Superbonus elaborata dal Consiglio nazionale dei commercialisti.
• Pietro Soleti (dg Iconto), ha illustrato alcuni numeri sulla misura e presentato le caratteristiche della piattaforma Sibonus, elaborata da Infocamere per creare un punto di incontro tra domanda e offerta di crediti fiscali.

Clicca qui per rivedere la registrazione dell’intero evento!

E’ possibile usufruire del Superbonus 110 per le spese relative agli interventi su edifici con abusi edilizi in attesa di condono?

Fino a poco tempo fa la risposta alla domanda se fosse possibile usufruire del Superbonus 110 per interventi su edifici con abusi edilizi in attesa di condono non poteva avere una risposta certa. In effetti, questa appena descritta era una situazione a non essere fra le più semplici da gestire. Sono infatti non certo pochi coloro che vogliono usufruire del Superbonus 110% per gli interventi di riqualificazione energetica su edifici con abusi edilizi in attesa di condono.

Per tutti coloro che si trovano in questa situazione abbiamo però una bella notizia!

Grazie al Decreto Semplificazioni le cose potrebbero cambiare. Attenzione però, il documento per il momento è solo una bozza anche se per il mese di maggio dovrebbe arrivare il testo definitivo.

Nella bozza del nuovo Decreto Legge infatti si prevedono delle indicazioni in grado di fornire spiegazioni per i casi in cui si voglia usufruire del Superbonus 110% per lavori su edifici con abusi edilizi in attesa di condono.

Proviamo ad approfondire questa questione qui di seguito.

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Le verifiche vanno effettuate solo sulle parti interessate dagli interventi

In queste pagine abbiamo già affrontato quella che è l’applicazione della normativa riguardo al Superbonus in presenza di abusi edilizi (qui e qui). Proprio in questi articoli abbiamo spiegato come il Governo abbia deciso di circoscrivere i controlli solo alle parti dell’edificio che saranno interessate dagli interventi edilizi. Si è deciso di optare per questa limitazione anche considerando la grande mole di edifici che presentano incongruenze e abusi edilizi che non consentirebbero ai proprietari di ottenere la detrazione del 110%.

In sostanza, proprio in virtù di questa limitazione, se ad esempio si vuole effettuare unicamente l’intervento trainante di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, il tecnico che eseguirà i controlli dovrà solamente verificare che il il vecchio impianto non sia abusivo. Se il vecchio impianto risulterà in regola, il richiedente potrà effettuare l’intervento di sostituzione beneficiando del Superbonus. Questo a prescindere dal fatto che l’edificio in questione presenti degli abusi in attesa di condono visto che le altre parti dell’edificio non saranno sottoposte a controlli.

Cosa fare per gli edifici con abusi edilizi in attesa di condono o con domanda ancora senza esito?

Cosa succede se l’edificio è abusivo ed è anche oggetto di una domanda di condono che ancora non ha avuto esito da parte della Pubblica Amministrazione?

La risposta a questa domanda occupa i pensieri di molti di voi, lo sappiamo benissimo. Ma come abbiamo già avuto modo di anticipare, la nuova bozza del Decreto Semplificazioni contiene finalmente una risposta, anche se va presa con le pinze. Ancora non sappiamo se tale punto sarà effettivo anche dopo l’uscita del testo ufficiale del decreto o se invece verrà modificato.

La bozza del Decreto Semplificazioni prevede un’integrazione all’art. 119 del Decreto Rilancio. Quest’integrazione riguarda proprio la casistica degli abusi edilizi in attesa di condono infatti recita:

“In presenza di domande di condono edilizio ancora inesitate, l’accesso agli incentivi di cui al presente articolo è consentito previa asseverazione giurata, prestata da tecnico abilitato diverso da colui che aveva assistito il richiedente in fase di domanda di sanatoria, circa la sussistenza dei requisiti onde ottenere un positivo riscontro ad opera delle competenti amministrazioni comunali. In caso di definitivo rigetto della istanza di condono edilizio, il relativo provvedimento viene comunicato dalla amministrazione comunale alle amministrazioni competenti, ai sensi del presente articolo, per la revoca delle agevolazioni eventualmente già erogate”.

Dunque, un edificio con domanda di condono inesitata può accedere al Superbonus.

La procedura da seguire nel caso di edifici con abusi edilizi in attesa di condono

Per farlo, un tecnico asseverato, diverso da quello che ha seguito la pratica di condono, dovrà effettuare un sopralluogo dell’abitazione.

Sarà proprio il tecnico, durante il sopralluogo dell’edificio a valutare se la struttura abusiva potrebbe ottenere o no l’approvazione del condono con tutte le responsabilità del caso.

Nel caso in cui il professionista reputi che la risposta della PA possa essere positiva, egli potrà dire che quell’abuso è idoneo per usufruire dell’Superbonus 110%.

Cosa succede nel caso in cui la PA dovesse invece dare esisto negativo?

La PA, al contrario del parere del tecnico, potrebbe comunque dare esito negativo alla domanda di condono. Questo quindi comporterebbe la perdita automatica del beneficio della detrazione del 110%. 

Nel caso di interventi su edifici con abusi edilizi in attesa di esito quindi, il richiedente potrebbe trovarsi, oltre a non fruire più del Superbonus, anche a dover demolire l’opera abusiva. Purtroppo, anche nel caso in cui abbia già iniziato (o peggio anche concluso) i lavori edilizi di efficientamento energetico.

Il Decreto Legge del 6 maggio 2021 conferma la proroga del Superbonus 110% per edifici plurifamiliari e IACP

Quello della proroga del Superbonus 110% per gli edifici plurifamiliari e IACP è stato un vero e proprio tira e molla, ma alla fine si è concluso con esito positivo. Tuttavia la proroga è arrivata solo per questi due soggetti, non per tutti gli altri beneficiari del Superbonus individuati dal Decreto Rilancio delle scorso anno.

La proroga della maxi-detrazione per gli edifici unifamiliari e IACP è stata tuttavia inderogabile. Del resto, i numeri resi pubblici dall’Enea stesso, avevano dimostrato che il Superbonus è stato molto richiesto per gli edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti. Una situazione ben diversa da quella degli edifici con più unità immobiliari come i condomini che hanno incontrato non poche difficoltà per l’accesso alla detrazione.

Ma perché si è verificata questa situazione? Come mai si è dovuto prorogare il superbonus per Edifici plurifamiliari e IACP?

Lo abbiamo chiesto ai nostri esperti e questo è quello che ne è venuto fuori.

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Le difficolta di accesso al superbonus per edifici plurifamiliari e IACP

Le maggiori difficoltà di accesso alla maxi-detrazione del 110% riguardano soprattutto gli edifici plurifamiliari e IACP.

Questo perché per questi beneficiari, la fase iniziale di verifica di esistenza dei presupposti per poter accedere alla detrazione (conformità edilizia e urbanistica) è particolarmente complicata. La pandemia in corso e la scarsa digitalizzazione degli sportelli pubblici infatti hanno di certo contribuito a rendere la situazione più complicata di quanto non lo fosse in situazioni normali.

Proprio per questi motivi, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59 sono state previste alcune modifiche all’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Modifiche che come obiettivo si sono poste quello di allargare l’orizzonte temporale per le casistiche più complicate e che non sono riuscite a fruire pienamente delle possibilità legate al superbonus 110.

In particolare ci riferiamo a:

• condomini;
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione. In questo caso il riferimento è agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• istituti autonomi case popolari (IACP).

Le proroghe sul Superbonus per edifici plurifamiliari e IACP

Proviamo ad esaminare in cosa consistono le proroghe al Superbonus per gli edifici plurifamiliari e IACP:

• per quanto riguarda gli IACP la scadenza del Superbonus 110% passa dal 31 dicembre 2022 al 30 giugno 2023;
• gli interventi che riguardano edifici posseduti da unico proprietario possono usufruire del Superbonus fino al 31 dicembre 2022. Questo è valido solamente nel caso in cui siano composti da 2 a 4 u.i. e per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;
• per gli interventi effettuati dai condomini, la scadenza è il 31 dicembre 2022;
• per gli interventi effettuati dagli IACP, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023. Anche in questo caso però, alla data del 30 giugno 2023, devono essere stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.

La cessione del credito d’imposta è prevista anche per le aziende?

Alcuni giorni fa, l’ex sottosegretario alla Presidenza del Consiglio Riccardo Fraccaro, aveva annunciato una clamorosa novità: la cessione del credito d’imposta per le aziende.

Nelle intenzioni del legislatore infatti, il credito d’imposta sarebbe dovuto diventare cedibile anche per imprese e professionisti che intendevano effettuare gli investimenti previsti dal Piano di Transizione 4.0 a banche ed altri soggetti intermediari. Le spese sostenute per questi interventi quindi, grazie proprio alla cessione del credito per le imprese, sarebbero quindi potute essere trasformate in tempi brevissimi in liquidità. In sostanza si sarebbe dovuto replicare, uno dei meccanismi che hanno reso un successo il Superbonus 110 rendendolo disponibile per quei soggetti, che ad oggi vi rientrano.

Tuttavia, questo emendamento al decreto Sostegni ha incontrato un parere decisamente sfavorevole da parte della Ragioneria dello Stato. Come mai?

Abbiamo chiesto ai nostri esperti di fare il punto della situazione per capire come mai la Ragioneria di Stato si sia opposta alla cessione del credito d’imposta per le aziende.

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Cessione del credito per le aziende si o no?

Quello che è stato ridefinito come il superbonus per le imprese è stato bocciato dalla Ragioneria Generale dello Stato. Quest’ultima ha infatti cassato le modifiche relative all’estensione della cessione del credito previste dagli emendamenti al decreto Sostegni, ma non solo questo. Sono infatti state stralciate anche le norme per il bonus mobili e per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

L’ estensione della cessione del credito d’imposta per le aziende, così come le altre estensioni, sono state stralciate a causa dei potenziali effetti sulla finanza pubblica della monetizzazione in tempo reale dell’agevolazione prevista.

Il parere della Ragioneria Generale di Stato

Maggiori dettagli sullo stralcio della possibilità di estensione della cessione del credito d’imposta per le aziende possono essere rintracciati nel parere della Ragioneria Generale dello Stato. 

Come abbiamo già accennato infatti, il nodo della questione riguarda soprattutto la possibile estensione del meccanismo di monetizzazione dei crediti d’imposta riconosciuti per gli investimenti in beni strumentali materiali e immateriali. Una misura che, qualora approvata, avrebbe permesso all’impresa beneficiaria della detrazione di recuperare in un’unica soluzione la somma spettante; proprio come accade oggi per il Superbonus 110.

Tuttavia, quella appena descritta è una possibilità molto controversa, soprattutto rispetto a quanto sostiene Eurostat. In particolare Eurostat sostiene che:

“la facoltà di cessione del credito comporta di fatto il superamento della capienza fiscale dei beneficiari e pertanto renderebbe il credito “pagabile”. Inoltre si è riservata di portare la questione al gruppo di lavoro sulla metodologia delle statistiche EDP.”

Una considerazione di questo tipo mette quindi a rischio il sistema della cessione del credito, soprattutto anche riguardo alle precedenti disposizioni normative come ad esempio il Superbonus 110.

La Ragioneria di stato evidenzia come ci sia assoluta incertezza riguardo il trattamento contabile. Un fattore che potrebbe avere effetti particolarmente significativi per i crediti che, come per quelli previsti da Piano di Transizione 4.0, prevedono una fruizione in più quote annuali. L’impatto sul deficit potrebbe essere quindi anticipato interamente al primo anno di utilizzo, a prescindere dal fatto che ci sia un effettiva compensazione della somma.

Inoltre la cessione del credito d’imposta per le aziende al sistema bancario e finanziario, comporterebbe poi la registrazione sul debito di Maastricht per l’intero importo ceduto. Un fatto che i tecnici del MEF non hanno mancato di evidenziare.

Stop alla cessione del credito anche per bonus mobili e posti auto pertinenziali

La nascita della cosiddetta “moneta fiscale” che passa per l’estensione della cessione del credito anche per le aziende, è quindi caduta sotto la scure della Ragioneria Generale dello Stato. Ciò riguarda anche altre 2 novità che erano state precedentemente approvate dalla Commissione del Senato: bonus mobili, e realizzazione di posti auto pertinenziali.

La legge di conversione del decreto Sostegni infatti non prevede più la possibilità per il contribuente di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura in relazione al bonus mobili. Lo sconto del 50% per i lavori di ristrutturazione edilizia continuerà quindi d essere fruibile esclusivamente in detrazione, in 10 quote annuali di pari importo.

Stessa fine anche per la detrazione per gli interventi per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche nel caso in cui siano di proprietà comune.

Le modifiche del Superbonus 110% previste nella bozza del DL Semplificazioni: estensione ad alberghi, pensioni e case in condono, incentivazione del cappotto termico

La bozza del DL Semplificazioni (Qui ne trovi un estratto) contiene molte novità legate alla transizione ecologica ed al Superbonus 110%. In primis contiene la proroga del superbonus al 30 giugno 2023 ma non solo queste.

Sembrerebbe che la nuova bozza renderebbe possibile:

• usufruire del superbonus per alberghi, pensioni e case in condono.
• nuova incentivazione per la realizzazione del cappotto termico,
• una nuova definizione di impianti termici
• un nuovo iter più veloce per non ritardare troppo i lavori.

Anche per quanto riguarda le risorse da dedicare al nuovo superbonus sembra non siano state previste delle riduzioni sostanziali. Ammonterebbero infatti a 18 miliardi di euro, la stessa cifra stanziata dal precedente governo.

Ma quali sono gli aspetti che andrebbe a modificare il nuovo DL Semplificazioni? 

Abbiamo cercato di fare il punto assieme ai nostri esperti in questo approfondimento. Continua a leggere per scoprire di più!

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DL Semplificazioni: le nuove scadenze del Superbonus 110%

La principale novità introdotta dal DL Semplificazioni è la proroga dal 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2023. Ma questa non è l’unica proroga.

Sono state modificate anche le scadenze del Superbonus per gli interventi negli edifici condominiali e nelle case popolari. In particolare, nei condomini sarebbe esteso al 30 giugno 2024 a condizione che a fine dicembre 2023 sia stato eseguito almeno il 60% dei lavori.

Inoltre, la possibilità di fruire della maxi-detrazione sarebbe stata estesa, addirittura fino al 31 dicembre 2025 nelle case popolari (Iacp). Anche in questo caso sarebbe valida la regola dell’esecuzione di almeno il 60% dei lavori che però dovrebbero essere eseguiti entro il 30 giugno 2024.

Dl Semplificazioni: superbonus per abusi edilizi e condoni in corso

Il prossimo decreto Semplificazioni, in arrivo a maggio, dovrebbe anche contenere la possibilità di allargare il Superbonus anche ai condomini che hanno domande di condono edilizio in corso. Ovviamente però, nel caso in cui la domanda di sanatoria venga respinta, il condominio perderà le agevolazioni che aveva richiesto.

Sostanzialmente, la nuova norma è stata introdotta per impedire che l’irregolarità di una singola unità immobiliare impedisca alle altre facenti parti del condominio di accedere al Superbonus. Un caso che, come abbiamo potuto constatare direttamente tramite la nostra esperienza, capita abbastanza di frequente.

Per questo motivo inoltre, si prevede la possibilità di rilasciare lo stato legittimo negli edifici plurifamiliari anche in presenza di singole unità immobiliari non a norma. Successivamente però, le unità non a norma, verrebbero escluse dall’agevolazione.

Questa novità quindi presenta un doppio vantaggio. Il primo è quello di poter ottenere il rilascio del documento anche per una singola abitazione al di là degli abusi, interni o esterni, presenti in altre unità abitative dello stesso edificio. Il secondo è quello di far accedere agli incentivi anche coloro che hanno in corso domande di condono edilizio, con revoca immediata in caso di sanatoria respinta.

Superbonus per alberghi e pensioni

All’interno della bozza del DL Semplificazioni sarebbe contenuta anche la possibilità di estendere il superbonus per alberghi e pensioni. Questi immobili rientrano nella categoria catastale D/2 ed al momento sono esclusi dai beneficiari della maxi-detrazione. Pertanto, alberghi e pensioni potrebbero usufruire dell’aliquota al 110% per interventi di isolamento termico sugli involucri, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, interventi antisismici.

Se venisse approvato così come in bozza quindi, il DL Semplificazioni, escluderebbe dalla possibilità di beneficiare del Superbonus anche imprese ed immobili utilizzati per l’esercizio delle attività professionali. Tuttavia, è bene precisare che per questo tipo di immobili è stata chiesta l’inclusione tra i beneficiari.

Dl Semplificazioni: Superbonus 110% per impianti termici non fissi

L’attuale definizione di impianto termico è la seguente:

 “impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.

Nella bozza del DL Semplificazioni è però contenuto un ampliamento della definizione di impianto termico. Nel documento si può infatti leggere che:

“per impianto termico si intende qualsiasi apparecchio, anche non fisso, finalizzato alla climatizzazione invernale degli ambienti”.

Il cappotto termico potrebbe rientrare nella manutenzione ordinaria

L’ultima novità riguarderebbe il tentativo di incentivare gli interventi di isolamento termico degli edifici. La bozza del DL Semplificazioni propone che gli interventi realizzati senza modifica delle facciate e delle coperture siano considerati opere di manutenzione ordinaria.

Ecco quindi che potrebbero rientrare fra questi interventi, anche quelli inerenti alla realizzazione del cappotto termico degli edifici.

Superbonus 75 %? E’ vero che la maxi-detrazione del 110% potrebbe essere ridotta? Facciamo chiarezza

Da oramai diversi giorni, alcuni giornali online non specializzati, rilanciano la notizia del Superbonus 75%. Secondo questo tipo di riviste online infatti, le detrazioni fiscali del Superbonus 110 %, entrate in vigore a maggio 2020, stanno per essere ridotte al 75%. La riduzione dell’aliquota della detrazione viene addirittura fatta risalire a fonti affidabili ed insospettabili, addirittura a relazioni del Senato.

Ma come è possibile che si stia andando verso il Superbonus 75 quando il successo della maxi-detrazione è sotto gli occhi di tutti? Ma soprattutto, siamo veramente sicuri che questa del superbonus al 75 % sia una notizia vera?

Abbiamo cercato di fare luce su tutto ciò insieme ai nostri esperti in questo approfondimento. Per scoprire cosa c’è di vero continua a leggere!

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Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR)

La notizia del Superbonus al 75% ha iniziato a circolare in concomitanza all’approvazione del documento definitivo del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). Questo documento infatti dovrà essere presentato al mondo entro il prossimo 30 aprile e dovrà essere approvato dall’Unione Europea. Definito il contesto, proviamo a comprendere meglio perché circoli la notizia di una riduzione dell’aliquota fiscale del Superbonus.

La questione risale al precedente Governo Conte II. Quest’ultimo infatti, dopo aver trasmesso al Parlamento le “Linee guida per la definizione del Piano nazionale di ripresa e resilienza”, ha atteso l’approvazione di Camera e Senato delle Relazioni sull’individuazione delle priorità nell’utilizzo dei Recovery Fund. A seguito di ciò, il Governo ha fatto seguire la trasmissione della Proposta di PNRR al Senato ed alle Commissioni dedicate.

Tuttavia, le Commissioni ed il Senato non hanno potuto terminare il loro lavoro visto che il governo Conte II è stato sostituito da nuovo governo Draghi. Proprio il nuovo Presidente del Consiglio, in occasione della fiducia richiesta il 17 febbraio 2021, ha affermato che:

“la governance del Programma di ripresa e resilienza è incardinata nel Ministero dell’economia e delle finanze, con la strettissima collaborazione dei Ministeri competenti, che definiscono le politiche e i progetti di settore. Il Parlamento verrà costantemente informato sia sull’impianto complessivo sia sulle politiche di settore”.

Questa dichiarazione ha di fatto creato molta confusione negli addetti ai lavori. Sembrerebbe infatti che, tutto il cammino intrapreso dal precedente governo sia da rivedere. Il PNRR, alla luce di queste dichiarazioni, dovrebbe essere un progetto interamente realizzato dall’esecutivo sotto la guida del Ministro dell’Economia e delle Finanze, e dal Presidente del Consiglio.

PNRR: superbonus 75 % o 110 %?

Alla luce di quanto abbiamo appena riportato, è facilmente comprensibile come tutte le relazioni delle Camere circolate nelle ultime settimane siano poco attendibili per il PNRR. Di conseguenza sono anche poco attendibili anche le notizie che circolano in questi giorni che proprio su queste relazioni si basano. La notizia che vuole l’aliquota del superbonus scendere al 75% ne è un valido esempio.

Volendo infatti prendere per “buona” questa notizia, abbiamo provato a verificare se in effetti si faccia riferimento a questa possibilità nelle relazioni delle Camere.

Innanzitutto, la misure proposte dal Parlamento sul Superbonus mirano unicamente ad estenderne la durata al 2023. Tuttavia non si fermano soltanto a questo. Le misure in oggetto mirano anche alla semplificazione degli adempimenti da rispettare per rientrare nella maxi-detrazione ed all’ampliamento dei beneficiari. A ben vedere quindi, non si è mai parlato di una riduzione dell’aliquota fiscale del superbonus al 75%.

Ma allora da dove nasce la nuova detrazione del 75%?

La notizia del superbonus 75 % circola oramai incontrastata da alcuni giorni anche se priva di fondamento. Ma allora da dove nasce questa indiscrezione?

Probabilmente, chi ha iniziato a far circolare questa notizia, ha fatto confusione con le altre relazioni del Parlamento. Queste infatti, oltre a parlare di Superbonus, trattano anche le altre detrazioni fiscali previste per il settore dell’edilizia:

• Ecobonus,
• Bonus Casa,
• Sismabonus,
• Bonus facciate.

A questo proposito il parlamento non aveva proposto di portare l’aliquota del superbonus al 75%. Tutt’altro. Il Parlamento aveva proposto di armonizzare tutte le detrazioni fiscali sotto un’unica aliquota fiscale del 75%. In questo modo, tra le altre cose, si potrebbe creare un testo unico delle detrazioni fiscali con una conseguente semplificazione di tutto il settore. 

A ben vedere, lo sottolineiamo di nuovo, questa è quindi una proposta che nulla ha a che vedere con una riduzione dell’aliquota fiscale del superbonus al 75%.

Superbonus 110 proroga 2023: è ufficiale! Ecco tutte le novità

Il Superbonus 110 è una misura che ha interessato pesantemente tutto il settore dell’Edilizia e della riqualificazione energetica degli edifici. La misura di sostegno all’economia approvata tramite il DL Rilancio dal Governo Conte bis ha infatti ottenuto un successo a dir poco straordinario. Sono in molti infatti i soggetti interessati ad effettuare i lavori di efficientamento energetico usufruendo del credito d’imposta senza spendere niente.

Tuttavia, la precedente scadenza, di questa misura, si è dimostrata ben presto inadeguata vista l’enormità delle richieste pervenute. Per questo fin da subito sono stati in molti a chiedere che il Superbonus 110 avesse una proroga fino al 2023.

E siamo felici di poter annunciare che proprio in questi giorni, Camera e Senato hanno finalmente approvato la proroga del Superbonus 110 fino al 2023 (clicca qui per leggere il documento ufficiale). La proroga adesso dovrà essere contenuta nella versione definitiva del Recovery Plan da inviare all’U.E. entro il 30 aprile 2021 da parte del Governo Draghi.

Ma la proroga Superbonus 110 fino al 2023 non è l’unica novità delle “Proposta di linee guida per la definizione del piano nazionale di ripresa e resilienza”. Il documento approvato dalle camere contiene anche altri importanti punti che meritano di essere presi in considerazione in maniera approfondita. Ecco perché abbiamo cercato di fare il punto di questa situazione insieme ai nostri esperti qui di seguito.

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Superbonus 110 proroga 2023: tutte le novità in breve

I documenti approvati dalle camere sul superbonus 110 e la sua proroga al 2023 riguardano le nuove linee guida sulle detrazioni fiscali per interventi edilizi rientranti nel c.d. superbonus 110 e nel bonus ristrutturazioni. Queste nuove linee guida, vanno inserite nel contesto della “Proposta di linee guida per la definizione del piano nazionale di ripresa e resilienza” (Recovery Fund). Per questo motivo non si limitano alla proroga del superbonus ma abbracciano anche altri aspetti.

Queste le principali modifiche previste:

• Superbonus 110 proroga della scadenza al 31 dicembre 2023. La proroga vale indipendentemente dalla avvenuta realizzazione di parte di lavori nell’ultimo anno di vigenza dell’incentivo;
• Il superbonus 110 verrà inserito all’interno di un progetto di riqualificazione degli edifici. Questo progetto dovrà servire a semplificare l’intera procedura. Soprattutto per quanto riguarda la verifica preventiva della conformità urbanistica degli interventi sugli edifici ubicati nei centri storici. Questi interventi infatti sono spesso difficili da realizzare a causa della presenza di vincoli urbanistici che non consentono il miglioramento minimo richiesto di due classi energetiche;
• Velocizzazione dei tempi di recupero del credito d’imposta;
• Estensione della possibilità di fruire del credito di imposta anche per altre tipologie di immobili;
• La proroga del superbonus fino al 2023 riguarda anche le imprese. Anche i soggetti che svolgono attività d’impresa, arti e professioni, con preferenza per il settore alberghiero e le piccole e medie industrie potranno usufruirne;
• Ampliamento dell’accesso al superbonus 110% per le aziende agricole e/o agrituristiche sui fabbricati rurali (aziende attualmente escluse) ed ippodromi.

Bonus ristrutturazioni: cosa cambia?

Nelle sopra citate linee guida del Governo che contengono la proroga del Superbonus 110 al 2023, si affronta anche il bonus ristrutturazioni. A questo proposito viene stabilito che è necessario razionalizzare tutti gli altri bonus esistenti per le ristrutturazioni e per l’efficientamento energetico degli edifici. Per questo sarà necessario modificare l’articolo 16-bis del T.U.I.R., introducendo un’unica aliquota  per tutti i lavori di ristrutturazione al 75%.

Così facendo si riuscirà a stabilizzare anche tutte le altre le agevolazioni fiscali previste rendendole strutturali almeno fino alla fine dell’anno 2025.. In particolare questa misura riguarderà:

• i bonus ristrutturazione edilizia,
• Ecobonus,
• Sismabonus,
• il bonus giardini,
• bonus arredi,
• il bonus facciate,
• bonus idrico,
• l bonus colonnine di ricarica.

Il governo inoltre ritiene opportuno introdurre un geo bonus per interventi su edifici e terreni pubblici. Questo sarà un elemento fondamentale per il coinvolgimento dei cittadini, delle amministrazioni e delle imprese nelle politiche volte alla bonifica ambientale.

Bonus ristrutturazioni e sconto in fattura (o cessione del credito)

Il testo che stabilisce la proroga del superbonus 110 fino al 2023 sottolinea inoltre come sia necessario aggiornare il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Queste misure infatti risultano per la gran parte superate necessitando quindi di un adeguamento.

Inoltre, dal testo approvato dalle Camere, emerge come sia necessario rendere strutturali misure lo sconto in fattura a e/o la cessione del credito. In particolare, si vorrebbe confermare la cessione del credito almeno fino al 30 giugno 2027, in modo da garantire un utilizzo certo e ampio del superbonus 110%.

Infine, si sottolinea la necessità di prevedere misure di semplificazione dell’intera procedura. Per farlo si prevede la creazione di un portale unico accessibile sia ai contribuenti che ai ai professionisti, sul quale possano agevolmente operare attraverso le necessarie comunicazioni. Di pari passo dovranno essere approvati nuovi formulari per i professionisti, ai quali fare riferimento per la realizzazione dei lavori amministrativi.

Ultimi aggiornamenti luglio 2021

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Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato: spetta al privato provare la data di realizzazione dell’opera edilizia per poter escludere la necessità del rilascio del titolo abilitativo

Quello degli abusi edilizi è uno degli argomenti più spinosi in materia di Superbonus 110. L’Agenzia delle Entrate infatti è intervenuta più volte a riguardo cercando di fare chiarezza sui vari aspetti. Nonostante ciò però i dubbi, soprattutto in merito alla sanatoria, la doppia conformità, la data di realizzazione dell’opera e la sua “ammissibilità” sono ancora molti.

Per fortuna, per chiarire alcuni di questi dubbi, è possibile fare riferimento alla sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato del 31 marzo scorso che riguarda un ricorso contro un ordine di demolizione comunale. L’ordine, tra le altre cose, è anche stato approvato dal TAR di competenza. Pertanto possiamo affermare che la sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato si fondi proprio su questi due atti amministrativi.

Per questo motivo abbiamo chiesto ai nostri esperti di esaminare a fondo la sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato in modo da chiarirne ogni aspetto.

Per scoprirli continua a leggere!

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La richiesta di demolizione

La sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato ha origine da un ricorso, da parte di un privato, contro un ordine di demolizione comunale. L’ordine riguardava delle opere edilizie realizzate in un’epoca non meglio precisata per le quali era in atto un processo di sanatoria.

Le opere in questione non sono in possesso di:

• permesso di costruire, come prescritto dal DPR 380/01 e dalla L.R. n. 19/2001;
• autorizzazione paesaggistica ex art. 146 del d.lgs. 42/2004. Il territorio in questione rientra infatti fra quelli di notevole interesse pubblico;
• un’autorizzazione di svincolo. Le opere realizzate sono locate in zona sottoposta a vincolo idrogeologico;

Inoltre violano anche le norme e delle prescrizioni per le zone sismiche. L’intero territorio comunale in cui si trovano le opere rientra fra quelli classificati come sismici. Per questo motivo, le suddette opere, devono essere corredate anche di un progetto strutturale da depositare presso l’ufficio competente.

Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato: l’ordine di demolizione è legittimo

L’ordine di demolizione è un atto vincolato dal contenuto predeterminato dal legislatore. Nella legge infatti è stabilito che va verificata, previo accertamento, la natura abusiva dell’opera realizzata.

L’amministrazione comunale ha quindi:

• accertato i fatti di causa, attraverso apposita verifica svolta dalla Polizia Municipale del medesimo Comune,
• descritto in maniera puntuale le opere edificate, evidenziando come fosse stato realizzato un fabbricato per civile abitazione,
• precisato che tali opere erano state edificate in assenza del permesso di costruire.

Come riportato poco prima, l’opera non presentava alcun permesso di costruire, pertanto era da considerarsi a tutti gli effetti abusiva.

Come riporta la Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato, l’Amministrazione Comunale in questo caso non ha il potere di imporre una sanzione. Per questo motivo, essendo l’atto di demolizione dovuto e rigorosamente vincolato dalla legge, si deve reprimere l’abuso. Come? Ripristinando lo stato dei luoghi illecitamente alterato: ecco perché si può solamente procedere con la demolizione.

Quando conta la datazione delle opere? Chi deve provarla? Come deve fare?

L’ordine di demolizione delle opere non potrebbe essere ritirato nemmeno facendo leva sulla datazione delle opere. Questo vale anche nel caso in cui è dimostrabile che siano state realizzate prima dell’entrata in vigore del piano regolatore.

Nella sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato è riportato che il soggetto ad essere obbligato a provare la data di realizzazione dell’opera edilizia è il privato. E questo è valido non solo per poter fruire del beneficio del condono edilizio, ma anche per potere escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo.

Dobbiamo specificare che la prova circa la data di ultimazione delle opere edilizie, è quindi a carico del privato, non sull’amministrazione comunale. Infatti, solamente il privato può fornire atti inconfutabili che siano in grado di provare la data di realizzazione del fabbricato. Tale prova deve essere rigorosa e quindi fondarsi su documentazione certa e univoca e su elementi oggettivi.

Tuttavia, nel caso che stiamo affrontando tutto ciò è irrilevante perché:

• è irrilevante la circostanza per cui il manufatto sia stato edificato in periodo anteriore all’adozione e all’approvazione del piano regolatore generale del Comune. Questo perché, anche qualora fosse stato edificato in assenza di piano regolatore generale la nuova edificazione, non poteva ritenersi libera in quanto assoggettata al previo controllo amministrativo. Controllo che sarebbe dovuto essere esercitato in sede di rilascio del prescritto titolo edilizio abilitativo.
• l’odierno appellante non ha dimostrato l’effettiva data di realizzazione delle opere edilizie in contestazione nell’odierno giudizio. Pertanto non è stato possibile escludere la necessità del previo rilascio del titolo edilizio.
• la consulenza tecnica di parte richiamata dal ricorrente non può essere ritenuta prova idonea, poiché si tratta di deduzioni tecniche a loro volta da sottoporre a riscontro probatorio.

La doppia conformità urbanistica

Una volta riscontrata la legittimità di una delle autonome motivazioni sottese all’ordine di demolizione, non occorre più esaminare le ulteriori ragioni dell’ordinanza impugnata. L’ipotetica fondatezza della violazione dei vincoli di tutela gravanti sull’area di edificazione e il rispetto delle prescrizioni urbanistiche di zona non può arrecare alcuna utilità in capo al ricorrente.

La circostanza per cui il fabbricato sia compatibile con i vincoli di tutela gravanti sull’area o sia rispettoso delle prescrizioni urbanistiche della zona di edificazione non potrebbe condurre all’annullamento del provvedimento. Può infatti essere comunque disposta la demolizione di opere realizzate in conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia di riferimento in assenza del prescritto titolo edilizio abilitativo.

Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato: conclusioni

Secondo la Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato quindi il privato è onerato a provare la data di realizzazione dell’opera edilizia. 

Questo gli consentirà di beneficiare non solo del condono edilizio, ma anche – in generale – di poter escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo. Quest’ultimo aspetto è valido soprattutto per quanto riguarda la possibilità in cui ci si riferisca ad un’opera risalente ad epoca anteriore all’introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi.

Superbonus 110 e Recovery Plan: tutte le novità su proroga, semplificazione, estensione e nuova detrazione del 75%

E’ da quasi un anno ormai che tutta l’Europa sta attendendo i fondi del Recovery Fund per rilanciare l’economia. La pandemia di Covid ha infatti avuto effetti devastanti sull’economia del vecchio continente tanto da costringere i governi a misure eccezionali di sostegno all’economia.

Fra queste misure rientra anche l’ormai famoso Superbonus 110% che abbiamo già avuto modo di trattare ampiamente fra queste pagine (ad esempio qui). Se però nel DL Rilancio si trattava soprattutto di una misura pensata per ridare slancio all’economia nazionale con un orizzonte temporale limitato, grazie alle risorse in arrivo dal Recovery Plan, potrebbe venire potenziato enormemente.

Il legame tra Superbonus 110 e Recovery Plan potrebbe avere dei risvolti molti positivi. Si parla infatti di una proroga del Superbonus 110%, di un ampliamento della platea dei suoi beneficiari, di una sua semplificazione e di una razionalizzazione delle detrazioni.

Ma quali sono le vere intenzioni su Superbonus 110 e Recovery Plan del nostro governo? Lo abbiamo chiesto ai nostri esperti che hanno cercato di fare il punto della situazione qui di seguito.

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Superbonus 110% e Recovery Plan

La proroga al Superbonus 110% molto probabilmente ci sarà. Gli interessi in gioco sono infatti molti, e tutti spingono per ampliare l’orizzonte temporale delle maxi-detrazioni. Se da un lato è vero che tutti stanno ancora aspettando l’OK da parte della Commissione Europea per dar seguito alle proroghe contenute nella Legge di Bilancio 2021, dall’altro è vero che c’è anche l’esigenza di semplificare le detrazioni fiscali previste per il mondo dell’edilizia.

Queste sono infatti moltissime e ricche di casi specifici: è perciò necessario uniformare il tutto magari unificando le varie detrazioni in essere. Ecco quindi che il binomio Superbonus 110 e Recovery Plan potrebbe avere delle importanti conseguenze su tutto il mondo dell’edilizia e della riqualificazione energetica.

Il successo del Superbonus

Il Recovery Plan non può prescindere dalla proroga del Superbonus 110. Ciò è evidente se analizziamo i dati forniti dall’Enea che mettono in luce in maniera evidente la voglia di utilizzare questa maxi-detrazione.

Secondo l’Enea i dati complessivi dei cantieri che hanno utilizzato il superbonus dall’inizio sono:

• 44% di nuovi cantieri,  da 6959 ad un totale di 10051;
• 49% del valore dei lavori eseguiti, da 733,2 a 1089,6 milioni di euro.

Focalizzandoci invece solamente sul periodo che va dall’inizio dell’anno ad oggi i numeri in questione sono i seguenti:

• +514% di nuovi cantieri, passando da 1636 a 10051;
• +477% del valore dei lavori, passando da 189 milioni di euro a 1089,6 milioni di euro

Sul fronte energetico invece, il risparmio stimato acquisito ad oggi è pari 206.435 MWh/anno.

Superbonus per imprese e digitalizzazione

Non solo privati, ma anche imprese. Nelle misure che ridefinirebbero il legame tra superbonus 110 e recovery plan infatti sarebbe allo studio anche una decisa estensione della platea dei beneficiari. Si vorrebbe infatti tendere ad una proroga al dicembre 2023 per gli interventi su tutte le tipologie di immobili e con l’estensione anche alle PMI. A questo proposito si cercherebbe di privilegiare il settore alberghiero e le PMI ovvero i comparti in maggiore difficoltà.

Questa estensione dei beneficiari va di pari passo, come possiamo leggere nella relazione introduttiva del PNRR, con la creazione di:

“Un’infrastruttura digitale che, anche alla luce dell’introduzione del superbonus 110 per cento e degli altri crediti d’imposta cedibili, compresi i crediti maturati dalle imprese per gli investimenti nel Mezzogiorno e per gli investimenti in beni strumentali, garantisca la certificazione dei crediti di imposta stessi e una loro ampia circolazione tra gli operatori come mezzi di pagamento di beni e servizi, anche al fine di immettere una grande capacità finanziaria nel sistema economico senza alimentare debito”.

Superbonus 110 e Recovery Plan: proroga per la cessione del credito e le altre detrazioni

Quando si parla di Superbonus 110 e Recovery Plan, non si può non parlare anche di cessione del credito. Nel PNRR viene infatti evidenziata la possibilità di una proroga per le norme sulla cessione del credito. Questa infatti è di fondamentale importanza visto che di fatto sta consentendo a più soggetti di intervenire senza un pesante esborso economico (qualche volta “gratis”).

Ma nel PNRR non si parla solo di Superbonus. Sembrerebbe infatti essere prevista anche una modifica delle altre agevolazioni fiscali. In particolare, quelle per le ristrutturazioni e per l’efficientamento energetico degli edifici, dovrebbero essere raggruppate sotto un’unica aliquota al 75%.

Attenzione: il Superbonus è stato prorogato fino al 2023. Scopri di più cliccando qui!