Cosa stabilisce la sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato?

Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato: spetta al privato provare la data di realizzazione dell’opera edilizia per poter escludere la necessità del rilascio del titolo abilitativo

Quello degli abusi edilizi è uno degli argomenti più spinosi in materia di Superbonus 110. L’Agenzia delle Entrate infatti è intervenuta più volte a riguardo cercando di fare chiarezza sui vari aspetti. Nonostante ciò però i dubbi, soprattutto in merito alla sanatoria, la doppia conformità, la data di realizzazione dell’opera e la sua “ammissibilità” sono ancora molti.

Per fortuna, per chiarire alcuni di questi dubbi, è possibile fare riferimento alla sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato del 31 marzo scorso che riguarda un ricorso contro un ordine di demolizione comunale. L’ordine, tra le altre cose, è anche stato approvato dal TAR di competenza. Pertanto possiamo affermare che la sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato si fondi proprio su questi due atti amministrativi.

Per questo motivo abbiamo chiesto ai nostri esperti di esaminare a fondo la sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato in modo da chiarirne ogni aspetto.

Per scoprirli continua a leggere!

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La richiesta di demolizione

La sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato ha origine da un ricorso, da parte di un privato, contro un ordine di demolizione comunale. L’ordine riguardava delle opere edilizie realizzate in un’epoca non meglio precisata per le quali era in atto un processo di sanatoria.

Le opere in questione non sono in possesso di:

• permesso di costruire, come prescritto dal DPR 380/01 e dalla L.R. n. 19/2001;
• autorizzazione paesaggistica ex art. 146 del d.lgs. 42/2004. Il territorio in questione rientra infatti fra quelli di notevole interesse pubblico;
• un’autorizzazione di svincolo. Le opere realizzate sono locate in zona sottoposta a vincolo idrogeologico;

Inoltre violano anche le norme e delle prescrizioni per le zone sismiche. L’intero territorio comunale in cui si trovano le opere rientra fra quelli classificati come sismici. Per questo motivo, le suddette opere, devono essere corredate anche di un progetto strutturale da depositare presso l’ufficio competente.

Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato: l’ordine di demolizione è legittimo

L’ordine di demolizione è un atto vincolato dal contenuto predeterminato dal legislatore. Nella legge infatti è stabilito che va verificata, previo accertamento, la natura abusiva dell’opera realizzata.

L’amministrazione comunale ha quindi:

• accertato i fatti di causa, attraverso apposita verifica svolta dalla Polizia Municipale del medesimo Comune,
• descritto in maniera puntuale le opere edificate, evidenziando come fosse stato realizzato un fabbricato per civile abitazione,
• precisato che tali opere erano state edificate in assenza del permesso di costruire.

Come riportato poco prima, l’opera non presentava alcun permesso di costruire, pertanto era da considerarsi a tutti gli effetti abusiva.

Come riporta la Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato, l’Amministrazione Comunale in questo caso non ha il potere di imporre una sanzione. Per questo motivo, essendo l’atto di demolizione dovuto e rigorosamente vincolato dalla legge, si deve reprimere l’abuso. Come? Ripristinando lo stato dei luoghi illecitamente alterato: ecco perché si può solamente procedere con la demolizione.

Quando conta la datazione delle opere? Chi deve provarla? Come deve fare?

L’ordine di demolizione delle opere non potrebbe essere ritirato nemmeno facendo leva sulla datazione delle opere. Questo vale anche nel caso in cui è dimostrabile che siano state realizzate prima dell’entrata in vigore del piano regolatore.

Nella sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato è riportato che il soggetto ad essere obbligato a provare la data di realizzazione dell’opera edilizia è il privato. E questo è valido non solo per poter fruire del beneficio del condono edilizio, ma anche per potere escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo.

Dobbiamo specificare che la prova circa la data di ultimazione delle opere edilizie, è quindi a carico del privato, non sull’amministrazione comunale. Infatti, solamente il privato può fornire atti inconfutabili che siano in grado di provare la data di realizzazione del fabbricato. Tale prova deve essere rigorosa e quindi fondarsi su documentazione certa e univoca e su elementi oggettivi.

Tuttavia, nel caso che stiamo affrontando tutto ciò è irrilevante perché:

• è irrilevante la circostanza per cui il manufatto sia stato edificato in periodo anteriore all’adozione e all’approvazione del piano regolatore generale del Comune. Questo perché, anche qualora fosse stato edificato in assenza di piano regolatore generale la nuova edificazione, non poteva ritenersi libera in quanto assoggettata al previo controllo amministrativo. Controllo che sarebbe dovuto essere esercitato in sede di rilascio del prescritto titolo edilizio abilitativo.
• l’odierno appellante non ha dimostrato l’effettiva data di realizzazione delle opere edilizie in contestazione nell’odierno giudizio. Pertanto non è stato possibile escludere la necessità del previo rilascio del titolo edilizio.
• la consulenza tecnica di parte richiamata dal ricorrente non può essere ritenuta prova idonea, poiché si tratta di deduzioni tecniche a loro volta da sottoporre a riscontro probatorio.

La doppia conformità urbanistica

Una volta riscontrata la legittimità di una delle autonome motivazioni sottese all’ordine di demolizione, non occorre più esaminare le ulteriori ragioni dell’ordinanza impugnata. L’ipotetica fondatezza della violazione dei vincoli di tutela gravanti sull’area di edificazione e il rispetto delle prescrizioni urbanistiche di zona non può arrecare alcuna utilità in capo al ricorrente.

La circostanza per cui il fabbricato sia compatibile con i vincoli di tutela gravanti sull’area o sia rispettoso delle prescrizioni urbanistiche della zona di edificazione non potrebbe condurre all’annullamento del provvedimento. Può infatti essere comunque disposta la demolizione di opere realizzate in conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia di riferimento in assenza del prescritto titolo edilizio abilitativo.

Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato: conclusioni

Secondo la Sentenza 2687/2021 del Consiglio di Stato quindi il privato è onerato a provare la data di realizzazione dell’opera edilizia. 

Questo gli consentirà di beneficiare non solo del condono edilizio, ma anche – in generale – di poter escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo. Quest’ultimo aspetto è valido soprattutto per quanto riguarda la possibilità in cui ci si riferisca ad un’opera risalente ad epoca anteriore all’introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi.