I contatori non bastano a dimostrare l’indipendenza funzionale per il superbonus 110

Per dimostrare l’indipendenza funzionale per accedere al superbonus 110 per cento tre impianti su quattro, tra idrico gas, energia elettrica e climatizzazione invernale devono essere di proprietà esclusiva

Dimostrare l’indipendenza funzionale di una unità immobiliare per poter accedere al Superbonus 110 non è una cosa così semplice come si possa pensare. I contatori intestati a proprietari diversi infatti non sono sufficienti, ma è necessario dimostrare la proprietà esclusiva.

A chiarire questo aspetto è la risposta all’interpello numero 810 del 15 dicembre 2021 che approfondisce la definizione di unità immobiliare funzionalmente indipendente. In particolare, una u.i. può essere così classificata solo se esiste la completa proprietà delle utenze. Con questa risposta vengono in particolare fugati i dubbi che sono emersi dopo l’introduzione dei nuovi requisiti nel comma 1 bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio dalla Legge di Bilancio 2021.

In altre parole, qualora i proprietari delle u.i. abbiano delle utenze condivise, come nel caso delle case vacanze, non potranno accedere alla maxi-detrazione.

Ma cosa stabilisce di preciso questo chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sull’indipendenza funzionale delle unità immobiliari?

Abbiamo analizzato la risposta all’interpello insieme ai nostri esperti qui di seguito.

 Risposta all’interpello numero 810 del 15 dicembre 2021

Lo spunto per i chiarimenti sull’indipendenza funzionale arriva, come al solito da un interpello posta da un istante in carne ed ossa.

In particolare, in questo caso, l’istante è il proprietario di un appartamento situato in un complesso turistico residenziale, suddiviso in edifici separati con otto appartamenti ciascuno, tutti con accesso indipendente. In questo contesto, l’istante specifica che gli impianti di acqua, energia elettrica e gas sono di proprietà dell’abitazione solo fino al contatore e di proprietà condivisa con il complesso turistico, per la parte che si estende dal contatore a monte verso l’allaccio condominiale.

Inoltre, l’istante specifica che le utenze elettriche sono dotate di contatori “a defalco” per ciascun appartamento, in questo modo è possibile determinare le spese in base all’effettivo consumo dell’appartamento. Un sistema che potrebbe essere previsto, qualora ci fosse la necessità, anche per le utenze di acqua e gas.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Nella risposta numero 810 del 15 dicembre 2021 che verte sull’indipendenza funzionale, l’Agenzia spiega che non esistono i requisiti necessari ad accedere alla maxi-detrazione. Ciò perché l’ultima parte degli impianti è di proprietà condivisa.

Nella motivazione della risposta all’interpello vengono richiamati sia il quadro normativo che i principali documenti che chiariscono la norma sull’indipendenza funzionale. Riportiamo qui di seguito cosa sottolinea il documento di prassi:

“Tanto premesso considerato che in base a quanto rappresentato in istanza, gli impianti (acqua, energia elettrica e gas) sono di proprietà delle singole abitazioni dall’interno delle stesse fino al punto di installazione dei contatori, mentre sono di proprietà condivisa con il complesso turistico per le tratte che vanno dai predetti contatori fino all’allaccio condominiale, si ritiene che l’unità abitativa in questione non può ritenersi “funzionalmente indipendente” ai sensi dell’ultimo periodo del citato comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio”

Risulta quindi evidente che, in basa alla normativa vigente, l’unità immobiliare è funzionalmente indipendente quando è dotata di tre impianti di proprietà esclusiva. Ciò significa che gli impianti non devono essere serviti da un’utenza comune.

Un riepilogo sul requisito dell’indipendenza funzionale

L’Agenzia delle Entrate coglie inoltre l’occasione fornita dal quesito posto dall’istante per fornire un riepilogo sulla normativa che regola il requisito dell’indipendenza funzionale delle unità immobiliare. In particolare, richiama il contenuto della circolare numero 24 del 2020 ed ai suoi chiarimenti sugli interventi di riqualificazione energetica e antisismici, che rientrano nell’agevolazione.

All’interno della circolare viene ribadito come agli interventi trainanti si aggiungano quelli trainati. Questi ultimi, per essere tali, devono essere sostenuti congiuntamente ai primi. Tuttavia, in entrambi i casi i lavori devono essere realizzati su:

• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Inoltre, in merito al concetto di indipendenza funzionale, devono essere considerate le modifiche apportate all’articolo 119 del decreto Rilancio che prevede che:

“Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.”

Conclusioni

Per poter accedere alla maxi-detrazione devono quindi essere verificati due requisiti:

• il requisito dell‘accesso autonomo dall’esterno;
• le unità immobiliare oggetto degli interventi devono essere funzionalmente indipendenti.

Non importa quindi se l’edificio plurifamiliare di cui la unità immobiliare fa parte sia considerato un condominio. L’importante, affinché il requisito di indipendenza funzionale sia valido, è che ci sia la proprietà esclusiva di almeno tre impianti su quattro. Le unità immobiliari all’interno dell’edificio quindi non devono essere servite da un’utenza in comune.

Pertanto, la casa vacanze a cui si riferiva l’istante, non può accedere alla maxi-detrazione.

Per rimanere aggiornato compila il modulo che trovi qui sotto con i tuoi dati!