Ecobonus 110 % per ruderi, edifici crollati e unità collabenti

Ecobonus 110 % per ruderi, edifici crollati e unità collabenti

Ecobonus 110: ruderi, unita collabenti ed edifici crollati ne possono usufruire?

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Gli Ecobonus 110 % sono ormai realtà ed in molti si stanno muovendo per fare in modo di effettuare gli interventi di efficientamento energetico in modo da rientrare in questi incentivi. Ultimamente infatti non sono poche le persone che si stanno informando per installare impianti fotovoltaici o realizzare cappotti termici ecc.

Si tratta infatti di incentivi davvero convenienti e che, almeno potenzialmente, possono riguardare moltissimi edifici. Se infatti esaminiamo alcuni dati emerge che gli edifici ad uso residenziale in Italia sono circa 13 milioni, con oltre 31 milioni di abitazioni. Di questi circa il 77% risale a prima degli anni ’80. Inoltre, solamente un terzo degli edifici di cui abbiamo appena parlato è in ottimo stato di conservazione.

Questo significa che la gran parte di questi edifici, per raggiungere e mantenere le temperature desiderate all’interno dell’abitazione, ha bisogno di un quantitativo enorme di energia. In poche parole, la gran parte degli edifici di cui abbiamo parlato può rientrare negli Ecobonus 110%! 

Tuttavia la maggior parte degli edifici non significa tutti. Infatti una parte del patrimonio esistente rimarrà escluso. Ad esempio, in quest’ottica, come devono essere considerati i moltissimi edifici in rovina e gli immobili che devono essere ripristinati in tutto o in parte, a causa dell’avanzato stato di degrado? In sostanza quindi sono validi gli Ecobonus 110 % per ruderi, edifici crollati e unità collabenti?

Ebbene, a meno di successive ed ulteriori integrazioni, sembrerebbe proprio gli Ecobonus 110 % per ruderi, edifici crollati e unità collabenti non saranno disponibili!

Ma come mai? Abbiamo chiesto il parere ai nostri esperti ed abbiamo cercato di riassumerlo qui di seguito.

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Ecobonus 110: le intenzioni del legislatore

Prima di proseguire, cercando di spiegarti come mai ruderi, edifici crollati e unità collabenti non rientrino negli Ecobonus 110 % è importante fare una serie di premesse e precisazioni.

  1. Come oramai saprete, il Decreto Rilancio D.L. 34/2020 ha individuato due interventi “trainanti”.
  2. Possiamo quindi dedurre che lo scopo del legislatore è quello di consentire la riqualificazione energetica e antisismica degli edifici esistenti.
  3. Per perseguire l’obiettivo sono quindi state previste esclusioni e condizioni speciali per accedere al Superbonus.

Ecobonus 110% per ruderi, immobili in rovina e unità collabenti cosa dice il testo della legge

La categoria degli interventi già ammessi agli Ecobonus è molto ampia, mentre quella ammessa al superbonus 110% è assai più ristretta perché assoggettata a diverse condizioni da rispettare congiuntamente.

L’art. 119 comma 3 del D.L. 34/2020 prescrive una condizione essenziale per tutte e tre le tipologie di intervento rientranti negli Ecobonus 110%. In particolare riportiamo il testo:

“il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.”

Ecobonus 110% per ruderi, immobili in rovina spiegato semplice

Tranquilli lo sappiamo. Leggere il testo della legge così come è stata scritta non è affatto semplice. Per questo abbiamo cercato di spiegare qui di seguito in maniera semplice come gli ecobonus 110 % per ruderi ed immobili in rovina non siano validi.

Dal testo che abbiamo riportato qui sopra emergono due particolari fondamentali, i seguenti:

  1. Per usufruire degli Ecobonus è necessario il cosiddetto Salto energetico di due classi, mediante APE prodotta ante e post opera;
  2. Inoltre possiamo individuare come il testo specifichi che sia possibili l’ammissione dell’intervento di sola demolizione e ricostruzione. Non si parla quindi di tutta la intera categoria di ristrutturazione edilizia prevista dallo stesso art. 3 comma 1 lettera D del DPR 380/01. Ciò comporta che gli interventi di ripristino degli edifici non vi siano ricompresi nel SuperBonus,

A questo punto fermiamoci un attimo a riflettere. Ameno due domande dovrebbero sorgere spontanee a questo punto:

  1. come è possibile produrre un APE prima dei lavori per edifici ai quali mancano porzioni di tamponature esterne e tetti?
  2. come è possibile produrre un APE prima dei lavori per edifici quando questi sono praticamente a cielo aperto/sventrati per prolungato abbandono?

Fare un APE “presunta” o nominale infatti non è possibile per gli edifici in queste condizioni: farlo significherebbe compromettere la possibilità di rientrare negli Ecobonus 110 % per ruderi ed edifici in rovina.

SismaBonus 110 e la demolizione con ricostruzione.

Col Sismabonus invece è possibile migliorare e adeguare le strutture degli edifici, arrivando anche a ricomprendere la demolizione e ricostruzione. La normativa inerente è il D.L. 63/2013 articolo 16, che col tempo è stata modificata tramite aggiunte di ulteriori commi al suo interno, fino a diventare davvero “generosa”.

Nonostante il sismabonus non disponga espressamente la categoria di intervento di demolizione e ricostruzione, sembrerebbe emergere lo scopo di ristrutturare gli edifici esistenti. Per edifici esistenti si intendono quelli che hanno (ancora) una struttura integra, sulla quale intervenire per migliorare le prestazioni, tramite le opportune opere.

Ma fino a che punto deve essere “esistente” l’edificio, oppure è possibile estendere il Sismabonus al ripristino di edifici esistenti o le famose “unità collabenti” ?

Da quanto si può leggere nella Guida Fiscale del Sismabonus si può stabilire due cose:

  • La demolizione e ricostruzione è ammessa nel Sismabonus; ovviamente è sottinteso che si parli di edifici esistenti, altrimenti si deve parlare di contestuale ripristino parziale o integrale dell’edificio.
  • Nel caso di Ripristino totale o parziale di edifici, né il legislatore né la normativa di riferimento precisano la materia, ma rinviano espressamente all’intero articolo 3 comma 1 lettera D del D.P.R. 380/01. Tuttavia rimane un problema di fondo, che sembra ripetere lo stesso ragionamento che abbiamo riportato prima riguardante l’APE ante opera impossibile da dimostrare. Infatti come quantificare in maniera oggettiva il miglioramento antisismico di una costruzione che, di fatto, non esiste più perché rovinata a terra?

Conclusioni sugli Ecobonus 110 % per ruderi

Possiamo quindi riassumere il ragionamento fatto fino a questo punto sugli Ecobonus 110 % per ruderi così:

Per quanto riguarda le demolizioni e ricostruzioni c’è sicuramente un margine di ingresso più ampio per rientrare sia negli Ecobonus 110 % che nel Sismabonus.

Tuttavia il ripristino di edifici rovinati o unità collabenti difficilmente può rientrare nelle misure previste da queste agevolazioni fiscali. Questo sostanzialmente perché diventa pressoché impossibile dimostrare le oggettive caratteristiche strutturali ed energetiche di un edificio che non esiste più, né in tutto né in parte. 

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