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Se l’edificio è di un unico proprietario ma con unità abitative distinte può usufruire del superbonus 110%?

Quando si parla del superbonus al 110% nascono sempre numerose domande, tanti dubbi e varie perplessità relative ai casi particolari in cui è possibile avvalersi di questo bonus. Si tratta, in effetti, di una questione un po’ spinosa che ancor oggi non è stata chiarita del tutto e necessita di alcune spiegazioni.

Non da ultimo sono i dubbi che riguardano il fatto se un proprietario di unità abitative distinte possa usufruirne o meno. Ecco quindi che in questo articolo proviamo a prendere in esame in maniera approfondita questa questione insieme ai nostri esperti.

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Requisiti per il superbonus 110

Per iniziare bisogna capire che il superbonus in questione si può usare anche nel caso di una singola unità immobiliare. Questo vale anche se il proprietario dell’immobile è uno solo, mentre sono differenti le unità abitative. Perché il superbonus al 110% viene fornito soprattutto al proprietario ancor prima che all’unità abitativa o a coloro che lo abitano.

A questo si aggiunge anche un altro requisito che bisogna rispettare per poter usufruire del bonus in questione. Parliamo del miglioramento di almeno due classi energetiche: se i lavori edili (interventi trainanti e trainati) eseguiti non rispettano questo criterio, semplicemente non sarà possibile avvalersi del superbonus in questione.

Detta in una maniera ancora più semplice, tutti gli edifici su cui si vuole applicare il superbonus devono necessariamente rispettare entrambi i requisiti definiti. Questo anche se gli edifici in questione sono plurifamiliari e dispongano persino degli accessi autonomi. Il superbonus spetta al proprietario anche se i lavori edili vengono realizzati su una sola unità abitativa tra tutte quelle previste.

Entrambi i requisiti devono essere dimostrabili. Per questo è necessario che il proprietario si munisca delle attestazioni di prestazione energetica ed asseverazioni varie.

Unità abitative distinte ma di un unico proprietario o dei suoi familiari

Nel caso in cui l’edificio fosse completamente di proprietà di una persona oppure dei suoi familiari e fosse quindi monofamiliare, non si potrebbe usufruire del Superbonus in quanto non si avrebbe a che fare con un condominio com’è stato specificato da una circolare emessa dall’Agenzia delle Entrate. Difatti, il Superbonus non si può applicare sugli interventi che riguardano un solo edificio posseduto da un unico proprietario se abitato da una sola famiglia.

Cosa avviene per gli immobili con unità abitative in affitto?

Stando a quanto conferma il Fisco, l‘inquilino può usare il superbonus pur non essendo proprietario dell’immobile, purché abbia l’accettazione dello stesso.

Per esempio, qualora il proprietario usasse il superbonus su due altre unità abitative, egli perderebbe il diritto di usarlo anche sul 3° proprio edificio. A quel punto dovrebbe farlo l’inquilino, anche se i soggetti che fanno uso dell’agevolazione in questione sarebbero differenti. Inoltre, qualora gli inquilini volessero prendere parte allo svolgimento dei lavori edili, potrebbero farlo insieme al proprietario e avere comunque il diritto al superbonus al 110%.

Differenza tra gli interventi trainanti e trainati

Stando a quanto riportano le norme del Decreto Rilancio 2020, si può usare il Superbonus al 110% anche per due tipologie di interventi, trainato e trainante, purché uno sia di riqualificazione energetica. Questo perché alcuni interventi, se eseguiti da soli, non concedono il diritto a usufruire dell’Ecobonus al 110%, ma solo a quello al 65%. Grazie a questo tipo di norma previsto nel testo del Decreto Rilancio diventa quindi possibile aggirare tale problema. Occorre specificare che in questo caso gli interventi devono essere eseguiti in maniera congiunta.

Per fare un esempio basti pensare alla sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale interno a un condominio, a un edificio unifamiliare oppure plurifamiliare e persino alle unità abitative situate in un edificio plurifamiliare. In questo caso si tratta di un lavoro trainante. Qualora al contempo si esegua anche un lavoro trainato, come la sostituzione degli infissi oppure dei serramenti, anche quest’ultimo può essere detratto al 110%. Questo accade poiché il secondo lavoro è trainato al primo, trainante. Se, però, si decidesse di eseguire la sostituzione degli infissi e dei serramenti senza svolgere alcun lavoro trainante, la detrazione a cui si avrebbe il diritto sarebbe pari a 65%.

Tuttavia occorre prestare la massima attenzione a un piccolo fattore. In particolare, gli interventi effettuati si possono considerare congiunti unicamente quando le date delle spese effettuate per l’esecuzione dei lavori trainati sono comprese nell’intervallo di tempo che va dall’inizio fino alla fine degli interventi trainanti che prevedono la possibilità di usufruire del Superbonus al 110%.

Cosa succede nel caso di successione e vendita dell’immobile e delle sue unità abitative?

Il caso di successione e vendita dell’immobile è sicuramente uno dei più interessanti e particolari. Sia per quanto concerne la vendita dell’immobile, che per tutto ciò che riguarda la successione patrimoniale, vengono sempre applicate le regole per le detrazioni edilizie. Quindi, se il proprietario dell’immobile morisse, il diritto di usufruire del superbonus fiscale si trasmetterebbe per intero al suo diretto erede, ma solo nel caso in cui questi possa usufruire del bene. In altri casi tale diritto viene meno.

Qualora l’immobile passasse di proprietà, il diritto alla detrazione passerebbe, per intero o solo per una piccola parte, all’acquirente, salvo accordo diverso tra le parti stipulato in sede notarile.

Il Fisco ha sottolineato che si tratta di una regola applicata in tutti i casi relativi al passaggio di proprietà dell’immobile e non solamente alla sua vendita. Gli accordi diversi tra le parti che effettuano la compravendita devono essere previsti in sede di trasferimento di proprietà e confermati notarilmente. Altrimenti verranno applicate le regole comuni relative al trasferimento di proprietà e ai diritti relativi al superbonus al 110%.

Come richiedere il Superbonus al 110%?

Per richiedere il superbonus al 110% è necessario specificare in sede di richiesta della detrazione quali lavori sono stati eseguiti indicandoli nel modulo per la Dichiarazione dei Redditi.

Allo stesso devono essere allegati anche tutti i documenti che confermano l’esecuzione di questo tipo di lavoro. Ricordiamo che in mancanza degli allegati che confermano l’effettiva esecuzione dei lavori edili per i quali si richiede la detrazione al 110% è possibile che l’Agenzia delle Entrate neghi ai contribuenti la possibilità di usufruire di questo superbonus. In tale caso al contribuente arriverebbe l’apposita comunicazione con la motivazione ed egli potrebbe fare una seconda richiesta presentando lo stesso modello con i vari documenti già allegati.

Come funziona il superbonus al 110%?

Facciamo un esempio pratico prendendo in esame una spesa sostenuta pari a 100 mila euro per la ristrutturazione di un edificio. Come dice anche il nome di questo bonus, si ha il diritto a una detrazione pari a 110%, ovvero a 110 mila euro. Questi vengono quindi suddivisi in 5 rate di uguale valore: 22 mila euro, che sono scalabili dalla Dichiarazione dei Redditi ogni anno per 5 anni.

Come chiarito, quindi, una volta che questo bonus viene concesso bisognerà aspettare ben 5 anni prima di poter “usufruire” di tutta la somma. In alternativa si può cedere una parte di credito all’azienda edile che eseguirà il lavoro, mentre il resto lo si potrà comunque scalare dalle imposte.

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