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Arrivano le nuove FAQ sul Superbonus del direttore dell’Agenzia delle Entrate sulle questioni interpretative

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Il Superbonus 110%, come ripetiamo fra queste pagine fin da quando era una semplice bozza di un Decreto Legislativo, rappresenta una grossa opportunità per molti. Un’opportunità che però non è così semplice cogliere.

L’Agenzia delle Entrate, così come l’Enea sono dovute intervenire più volte per chiarire alcuni aspetti relativi alla maxi detrazione. Fin dalla sua approvazione infatti, non abbiamo paura ad esagerare, praticamente ogni settimana si sono susseguiti dei chiarimenti a riguardo. In quest’ottica quindi, è dovuto intervenire pure il direttore del Fisco, rilasciando delle nuove FAQ sul Superbonus 110% per quanto riguarda le sue questioni interpretative.

D’altronde, una misura così rivoluzionaria per il settore della riqualificazione energetica, non poteva non dare luogo a moltissimi dubbi interpretativi. Dubbi che come dicevamo poco fa, ha cercato di sciogliere anche il direttore dell’Agenzia delle Entrate stesso con delle nuove FAQ sul Superbonus 110%.

Faq sulla maxi-detrazione che abbiamo ritenuto opportuno riportare sotto l’attento esame dei nostri esperti qui di seguito cercando di analizzare singolarmente ogni singola domanda ed ogni risposta.

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FAQ sul superbonus 110%

1. Si può estendere il beneficio del superbonus ai detentori di tutte le unità immobiliari di edificio bifamiliare o plurifamiliare qualora questa detenzione non da luogo ad un condominio?

Nella risposta a questa FAQ sul superbonus si ricorda che il termine condominio ha un preciso riferimento normativo: articolo 119, comma 9, lettera a, del decreto- legge n. 34 del 2020. In questo riferimento si specifica che il Superbonus spetta per gli interventi sulle parti comuni di un edificio. Si può quindi dedurre che siano esclusi interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

In questa risposta alla FAQ sul superbonus 110% si evidenzia come, la scelta del legislatore di richiamare espressamente i “condomìni” tra i beneficiari non consente di estendere il beneficio.  Un’estensione che fino a questo momento ha però di fatto rappresentato la prassi in materia di Ecobonus e Sismabonus.

Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione. Questo perché al suo interno coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, e una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Questa comunione è a tutti gli effetti forzosa visto che non è soggetta scioglimento. Il condòmino infatti non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la conservazione delle parti comuni. Inoltre, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione. Questo avviene quando più soggetti costruiscono su un suolo comune.

Riassumendo, quanto abbiamo scritto finora comporta che:

• se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio. Di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
• se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), qualora venga accertata la costituzione del condominio, sarà possibile fruire del Superbonus.

2. Come vanno considerate le non conformità urbanistiche dell’immobile?

Nella Faq sul Superbonus 110% n.2 si evidenzia come sia necessario introdurre un meccanismo di sanatoria immediata per le difformità non generate dalla volontà del proprietario. Detto questo si precisa che comunque tale questione non è di competenza dell’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia, a riguardo, si rammenta l’articolo 49 del T.U. dell’edilizia. In questo articolo infatti si precisano i seguenti punti:

1. Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti;
2. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte;
3. È fatto obbligo al comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata, ogni inosservanza comportante la decadenza;
4. Il diritto dell’amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute per effetto della decadenza stabilita si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune;
5. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.

Inoltre,  il comma 13-ter dell’articolo 119 della legge di conversione del DL Rilancio prevede che

al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi

3. Il beneficio sull’acquisto dell’unità immobiliare spetta per gli acconti pagati nella finestra temporale agevolata. Ciò è valido anche quando i lavori si trascinano oltre il termine ultimo (31 dicembre 2021)?

Nella risposta alla terza FAQ sul superbonus 110% riguarda soprattutto gli interventi di riduzione del rischio sismico degli edifici. Se questi sono realizzati nei comuni all’interno delle zone classificate con rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici la detrazione spetta all’acquirente delle unità immobiliari. In particolare la detrazione spetta rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare. Questa norma si applica alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2021.

Ai sensi del Decreto Rilancio tuttavia, la detrazione è elevata al 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Questo significa che per beneficiare del Superbonus 110% per l’acquisto di case antisismiche è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.

Gli acquirenti individuati qui sopra, potranno inoltre fruire della prevista detrazione per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020. Questo perché il Superbonus a questa data è già in vigore. Tuttavia per poter usufruire di quest’ultima possibilità è necessario che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.

4. FAQ Sul Superbonus 110%. La retroattività delle disposizioni per la cessione o sconto in fattura dal 1° gennaio 2020 per gli interventi diversi da quelli che beneficiano del Superbonus è già in vigore. Non sarebbero invece opportune regole uniformi sull’intero ventaglio di interventi?

La retroattività in questione è stata stabilita dal legislatore, non dall’Agenzia delle Entrate. Questo si evince dall’articolo 121, comma 1, del decreto Rilancio in cui si concede la possibilità di optare per sconto in fattura o della cessione del credito per il godimento dei benefici. Il riferimento a queste possibilità vale per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021, per i seguenti interventi:

1. recupero del patrimonio edilizio: interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari nonché i precedenti interventi e quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni degli edifici;
2. efficienza energetica: ad esempio, gli interventi di sostituzione degli impianti di riscaldamento o delle finestre comprensive di infissi, gli interventi sulle strutture o sull’involucro degli edifici nonché gli interventi di efficienza energetica che danno diritto al Superbonus;
3. adozione di misure antisismiche, compresi quelli che danno diritto al Superbonus. L’opzione può essere esercitata anche con riferimento alla detrazione spettante per l’acquisto delle “case antisismiche” come abbiamo visto in precedenza;
4. recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, per i quali spetta il bonus facciate;
5. installazione di impianti fotovoltaici, compresi quelli che danno diritto al Superbonus;
6. installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, compresi quelli che danno diritto al Superbonus.

5 Faq sul Superbonus. Criterio di cassa e competenza:  in caso sconto in fattura o cessione del credito, si può fare riferimento alla data di emissione della fattura da parte del fornitore, anche nel caso in cui sia emessa fattura in forma anticipata?

In questa FAQ sul Superbonus viene specificato che la disposizione che disciplina il Superbonus rimanda alle:

“spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021”

Queste spese documentate sono individuate dalla circolare n. 24/E del 2020 che chiarisce che per individuare il periodo d’imposta in cui imputare le spese occorre fare riferimento:

• per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e gli enti non commerciali, al criterio di cassa e, quindi, alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono;
• per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali, al criterio di competenza e, quindi, alle spese da imputare al periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2020 o al 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti;

Nel medesimo documento viene anche precisato che, per le spese sostenute da soggetti diversi dalle imprese individuali, dalle società e dagli enti commerciali relative ad interventi sulle parti comuni degli edifici, occorre fare riferimento alla data del bonifico effettuato dal condominio. Questo va fatto indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino.

6. Cosa si intende esattamente per “concorso in violazione”?

Gli aspetti relativi alle sanzioni e alle responsabilità sono stati chiariti sia dalla circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020.

Qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, si provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del beneficiario della detrazione stessa maggiorata degli interessi per ritardata iscrizione a ruolo  e della sanzione per omesso o tardivo versamento.

Nel caso di concorso nella violazione il fornitore che ha applicato lo sconto e il cessionario del credito rispondono assieme al beneficiario della detrazione:

• della sanzione (ai sensi del citato articolo 9, comma 1);
• della detrazione illegittimamente operata e dei relativi interessi (articolo 121, comma 6, del decreto-legge n. 34 del 2020).

I controlli verranno quindi effettuati sui beneficiari della detrazione quindi i soggetti che sostengono le spese agevolate ma anche sui fornitori nel caso di concorso nella violazione.

Al di fuori dell’ipotesi di “concorso”, i fornitori e cessionari “rispondono solo per l’eventuale utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito d’imposta ricevuto”.

Per la configurabilità del concorso di persone è richiesto l’accertamento del “contributo” di ciascun concorrente alla realizzazione della violazione, cioè la concreta capacità di favorire la violazione stessa.

7. Si può usufruire del Superbonus 110% per l’installazione del cappotto termico interno in edifici sottoposti a vincoli storici-artistici o paesaggistici?

In questa Faq sul Superbonus si chiarisce che, qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli sopra citati o gli interventi trainanti di efficientamento energetico siano vietati da regolamenti, la detrazione del 110 per cento si applichi in ogni caso a tutti gli interventi trainati. Questo ovviamente solamente se si rispetta comunque la condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche o quella più alta.

Pertanto, il Superbonus si applica, ai singoli interventi ammessi all’Ecobonus purché sia certificato il miglioramento energetico. Fra questi interventi rientra anche l’installazione del cappotto termico interno.

8. FAQ Sul Superbonus.  E’ necessario stipulare una polizza assicurativa ad hoc o basta adeguare i massimali della polizza RC professionale generica? L’obbligo possa ritenersi assolto laddove la polizza già in essere contenga i requisiti necessari?

Nella risposta a questa FAQ sul Superbonus 110% si ricorda che, ai fini del rilascio delle predette attestazioni ed asseverazioni, i tecnici abilitati siano tenuti alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile. Questa polizza dovrà avere un  massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate. Il massimale dovrà anche essere adeguato agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro. Questo perché è necessario garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata.

Nessuna previsione è stabilita in relazione alle modalità contrattuali della polizza stessa. Pertanto la polizza segue le prassi di mercato, secondo la normativa regolamentare di settore.

9. L’ammontare complessivo delle spese riferito alle singole unità immobiliari, è riferito alla singola camera o ufficio nel caso di strutture di proprietà delle ONLUS?

Il Decreto Rilancio stabilisce che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati dalle:

1. organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS)
2. (OdV) organizzazioni di volontariato
3. associazioni di promozione sociale (APS)
4. società ed associazioni sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Per le ONLUS, le APS e le OdV non è prevista alcuna limitazione espressa. Pertanto si ritiene che il beneficio spetti per tutti gli interventi agevolabili, indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile oggetto degli interventi medesimi.

Peri soggetti sopra descritti, non opera la limitazione per le persone fisiche relativa agli interventi realizzati sugli immobili “residenziali”. Tale limitazione infatti è funzionale solo ad escludere per le persone fisiche la possibilità di applicare il Superbonus agli immobili destinati all’esercizio dell’attività di impresa o professionale.

Nemmeno la limitazione di fruire del Superbonus per un massimo due unità immobiliari è in vigore per questi soggetti. Tale disposizione infatti riguarda solo le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Infine i limiti di spesa agevolabili dal superbonus 110% per ONLUS, le APS e le OdV sono gli stessi di ogni altro destinatario dell’agevolazione,

10. Si potrà mai dare sistematicità alle prassi applicative attraverso una sorta di “testo unico delle interpretazioni”?

Nella risposta a questa FAQ sul Superbonus si sottolinea che, vista la complessità delle disposizioni è stata inserita un’apposita area tematica dedicata al Superbonus nel sito dell’Agenzia delle Entrate. In quest’area sono disponibili i link per l’accesso a:

• provvedimenti direttoriali dell’8 agosto 2020 e del 12 ottobre 2020, recanti le disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34;
• circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, recante i primi chiarimenti interpretativi;
• risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020, in materia di interventi sulle parti comuni di edifici condominiali e sulle singole unità immobiliari e correlati limiti di spesa;
• guida operativa;
• FAQ;
• risposte alle istanze di interpello in materia di Superbonus;
• altri siti internet di interesse (Ministero dello sviluppo economico, Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, ENEA).

11. Si può diffondere a cura dell’Agenzia delle entrate una circolare annuale interamente dedicata ai chiarimenti sulle detrazioni in materia edilizia?

In questa risposta a questa FAQ sul Superbonus si sottolinea come l‘Agenzia sia tenuta a fornire tempestivamente chiarimenti sulle norme fiscali di nuova emanazione.

Inoltre si ricorda che annualmente l’Ade pubblica una trattazione sistematica delle disposizioni riguardanti ritenute, oneri detraibili, deducibili e crediti di imposta. Questa pubblicazione riguarda anche gli obblighi di produzione documentale da parte del contribuente al CAF o al professionista abilitato e di conservazione da parte di questi ultimi per la successiva produzione all’Amministrazione finanziaria.

L’obiettivo di tale circolare è quello di offrire, a tutti gli operatori uno strumento unitario che garantisca un’applicazione uniforme delle norme sul territorio nazionale. La circolare è quindi una sorta di guida che orienta in maniera uniforme le attività nella fase di controllo delle dichiarazioni. All’interno di questa pubblicazione sono anche contenuti nuovi chiarimenti, non solo alla luce delle modifiche normative intervenute, ma anche delle risposte ai quesiti posti dai contribuenti in sede di interpello o dai CAF e dai professionisti abilitati per le questioni affrontate in sede di assistenza.

In particolare, vi sono sempre degli appositi paragrafi, nei quali sono riportati, in maniera sistematica, i principali chiarimenti interpretativi, con le indicazioni degli adempimenti da porre in essere e dei documenti da conservare.

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